울산지방법원 2025타경1667. 울산 남구 상개동 상개목화아파트 101동 4층 비404호, 전용 48.8297㎡ 아파트입니다. 소유자 김동구는 2021.06.11. 매매를 원인으로 거래가액 84,000,000원에 취득했고, 2025.03.24. 권광수 앞으로 채권최고액 45,000,000원의 근저당권과 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 그 근저당권이 이 사건의 말소기준권리이며, 권광수가 2025.12.31. 임의경매를 신청했습니다.
등기부만 보면 매각 후 남는 권리는 확인되지 않습니다. 문제는 점유관계입니다. 매각물건명세서에는 주거 점유자 제비가 확인되지만 전입신고일과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 “인수 없음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 두고 입찰 전에 반드시 보완 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 상개동 152-6 상개목화아파트 제101동 제4층 비404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 48.8297㎡ · 지하1층 지상15층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김동구 · 2021.06.11. 매매 · 거래가액 84,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,500,000원 / 92,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 권광수 / 32,112,065원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2025.03.24. 을구 6번 권광수 근저당권입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 설정된 전세권 5,000,000원, 2025.12.31. 임의경매개시결정, 2026.01.14. 롯데캐피탈 가압류 18,514,730원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 국민은행·하나은행 근저당권과 국세 압류·신영기업 가압류 등은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제비 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다도 비싸다
상개목화 동일 면적 48.83㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 92,400,000원, 최신 2026.07. 거래는 88,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.83㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2026.06 | 48.83㎡ | 13 | 91,000,000원 |
| 2026.05 | 48.83㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.03 | 48.83㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 48.83㎡ | 14 | 91,000,000원 |
| 2025.12 | 48.83㎡ | 10 | 91,000,000원 |
| 2025.11 | 48.83㎡ | 12 | 92,000,000원 |
| 2025.10 | 48.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 48.83㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 2025.09 | 48.83㎡ | 8 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 48.83㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 48.83㎡ | 12 | 93,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.83㎡ | 10건 | 92,400,000원 |
최저매각가 92,500,000원은 최근 12개월 평균 92,400,000원의 100.1%로 사실상 최근 시세 이상입니다. 전체 12건 평균 92,558,333원만 보면 비슷해 보이지만, 최근 시장을 우선하면 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 최신 거래 88,000,000원보다 최저가가 높고 추세도 -1.0%이므로, 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,065,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 권광수 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 권광수 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 18,514,730원 | 18,514,730원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,920,270원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 청구액 68,514,730원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 21,920,270원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 제비의 보증금·대항력 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,500,000원 | 68,514,730원 | 0원 | 21,920,270원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 74,000,000원 | 68,514,730원 | 0원 | 3,753,270원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 59,200,000원 | 57,734,400원 | 10,780,330원 | 0원 |
배당 계산만 보면 1회 유찰까지 채권자 청구액은 전액 배당되고, 2회 유찰 시 10,780,330원의 미배당이 생깁니다. 다만 이 미배당은 현재 등기상 채권 기준 계산이며, 점유자 제비가 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우에는 별도의 인수 판단이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해선 개운포역 서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·단독주택·자연림 등이 형성된 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상15층 건물의 101동 4층 비404호이며, 위생 급배수·전기·화재경보·승강기설비가 있고 관리상태는 보통입니다.
- 단지. 상개목화 293세대, 2002.04.06. 준공입니다. 동일 면적 실거래는 88,000,000원에서 105,000,000원 범위로 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 997,400원/㎡, 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역·소로1류·소로2류 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 제비 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 92,500,000원은 최근 12개월 평균 92,400,000원의 100.1%이고 최신 거래 88,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.0%이므로 전체 평균 92,558,333원만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 등기권리 확인. 말소기준 근저당권과 이후 전세권·가압류가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 매수인 인수 0원 계산은 당해세·최우선변제와 미상 임차관계가 확정되지 않은 상태의 추정치입니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 형태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 신건 가격과 미상 임차인이 발목을 잡는다
이 사건의 등기 구조 자체는 단순합니다. 2025.03.24. 권광수 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 임차인 1명이 확인됐고, 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다. 동시에 신건 최저가 92,500,000원은 최근 12개월 평균 92,400,000원의 100.1%, 최신 거래 88,000,000원보다 높은 가격이며 거래 추세도 -1.0%입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 0원”만 보고 안전형으로 단정하거나, 신건 가격을 싸다고 볼 수 없는 사건입니다. 임차관계가 해소되고 가격이 조정되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.