396,036,000원
창원지방법원 2025타경11737. 창원시 의창구 사림동 89-12, 도로명주소 사림로8번길 35에 있는 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 지하1층·지상1층으로, 현재 단독주택·창고·화장실 등으로 이용되고 있습니다. 토지는 260.0㎡의 대지이며 제1종일반주거지역에 속합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있어, 아파트처럼 등기된 한 호실만 보는 사건과 달리 실제 현황과 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
등기 흐름에서는 과거 벧엘새마을금고 근저당과 한국주택금융공사 근저당이 확인되지만, 제공된 등기 상태상 해당 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 현재 권리분석 기준점으로 제시된 것은 2025년 7월 22일 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11737 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 사림동 89-12 · 경상남도 창원시 의창구 사림로8번길 35 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 이용상태 | 단독주택, 창고, 화장실 등 |
| 건물구조 | 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 · 지하1층·지상1층 |
| 토지 | 대 · 260.0㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 김동윤·김순덕·김영곤·김점덕·김치곤 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 396,036,520원 / 396,036,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 384,397,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 과거 담보권은 말소, 현재 인수 산정 0원
1985년 김열한 명의의 소유권보존 이후, 2011년 벧엘새마을금고 근저당권 65,000,000원이 설정됐고 2015년 7월 1일 해지로 말소됐습니다. 2015년 6월 15일에는 한국주택금융공사 채권최고액 873,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 현재 등기 상태에서는 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 이후 소유권은 석삼순을 거쳐 2025년 상속으로 김동윤·김순덕·김영곤·김점덕·김치곤이 각 5분의 1씩 공유하게 됐고, 2025년 7월 22일 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교값이 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저매각가 396,036,000원이 감정가 396,036,520원과 거의 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지를 함께 매각하는 물건은 토지의 위치·형상·도로조건과 건물의 실제 상태, 제시외 건물의 가치가 가격에 직접 영향을 주기 때문에 현장 검증의 비중이 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 396,036,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 316,828,800원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 253,463,040원 | 0원 | 0원 |
현재 산정에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액과 미배당액이 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 매각대금 자체는 396,036,000원 → 316,828,800원 → 253,463,040원으로 낮아지지만, 비교 가능한 실거래가 없으므로 어느 회차부터 시장가격보다 유리해지는지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 396,036,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,344,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 389,691,496원 |
예상배당 산정상 채권자 배당액은 0원, 집행비용 6,344,504원을 제외한 389,691,496원이 소유자 교부액으로 표시됩니다. 한편 사건의 신청채권자 한국주택금융공사 청구액은 384,397,027원으로 기재돼 있으므로, 실제 담보권 상태·배당요구채권과 배당순위는 원문 서류에서 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 사림동 소재 ‘창원의집’ 남서측 인근이며, 부근은 단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 260.0㎡, 평지·세로장방이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 946,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(배후도시)이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 및 블록조 슬래브지붕 지하1층·지상1층 단독주택 및 부속사 건물이며, 외벽은 몰탈위페인팅·적벽돌붙임 등, 내벽은 벽지·타일붙임 등입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 바닥난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 인근 토지·단독주택 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 위치·구조·사용상태와 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주·점유자를 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 공유관계. 김동윤·김순덕·김영곤·김점덕·김치곤이 각 5분의 1씩 공유하고 있습니다. 소유자 점유 여부와 인도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 배당 원문 대조. 한국주택금융공사의 청구액 384,397,027원과 예상배당상 채권자 배당 0원의 관계를 등기·채권계산서·배당 관련 원문으로 확인해야 합니다.
- 토지규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 토지이용계획을 향후 증·개축 또는 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증형”
이 사건은 현재 산정상 매수인 인수 0원이고 확인된 임차인 신고도 없어, 선순위 임차보증금이나 존속 권리가 낙찰자 부담으로 남는 구조는 아닙니다. 하지만 단독주택·토지 260.0㎡와 제시외 건물을 함께 매각하고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 신건 최저가 396,036,000원의 시장가격 적정성을 바로 판정할 수 없습니다. 여기에 신청채권자 청구액 384,397,027원과 현재 예상배당상 채권자 배당 0원이라는 부분도 원문 대조가 필요합니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격·현황·배당관계 확인을 끝내야 입찰 여부를 판단할 수 있는 물건입니다.
