창원지방법원 2025타경11746. 창원시 성산구 안민동 대동청솔아파트 102동 401호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 23층 건물의 4층입니다. 소유자는 장세동으로, 2009년 9월 23일 매매를 원인으로 거래가액 98,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 말소기준으로 정리된 권리는 2018년 10월 17일 창원세무서 압류입니다. 그 뒤 2018년 11월 김해세무서 압류, 2018년 12월 창원시 압류, 2021년 근로복지공단 가압류, 2022년 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정 등이 이어집니다. 배당 계산에서는 현재 회차 매각가 156,000,000원을 가정할 때 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11746 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 안민동 197 대동청솔아파트 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 23층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 장세동 · 2009.09.23 매매 · 거래가액 98,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 97,072,243원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 세무서 압류
임차인 확인 내역은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기록돼 있으므로, 실제 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 점유 상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 2.7% 높은 신건
대동청솔은 920세대, 사용승인일은 1999.06.23입니다. 대상과 일치하는 전용 59.99㎡ 거래를 보면 최근 12개월 평균은 151,909,090원, 전체 12건 평균은 151,625,000원입니다. 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 평균을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.99㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 5 | 154,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 19 | 146,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 23 | 141,000,000원 |
| 2025.10 | 59.99㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 20 | 147,000,000원 |
| 2025.06 | 59.99㎡ | 10 | 148,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 11건 | 151,909,090원 |
신건 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%로, 평균보다 약 4,090,910원 높습니다. 전체 12건 평균 151,625,000원과 비교해도 102.9%입니다. 반면 최신 거래로 잡힌 2026년 6월 거래는 183,000,000원이고 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 +2.3%입니다. 즉 하락 추세는 아니지만, 평균가격 기준으로 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 갑구 35번 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,016,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,984,000원과 근로복지공단 7,000,000원을 배당한 뒤 146,016,000원이 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 잔여 및 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,840,000원 | 0원 | 0원 |
권리 시뮬레이션상 1회 유찰 뒤 124,800,000원, 2회 유찰 뒤 99,840,000원에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있습니다. 현재 신건은 최근 평균보다 높으므로, 가격 관점에서는 유찰 여부가 중요한 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대동청솔아파트 102동 4층 401호로, 부근은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
- 단지 규모. 대동청솔은 920세대이며 사용승인일은 1999.06.23입니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 진입도로 및 주차장시설은 보통 수준입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로3류에 접합니다. 공시지가는 891,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 성주유치원 상대보호구역, 안민초등학교 상대·절대보호구역에 해당합니다.
- 건물 상태 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 156,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.7%입니다. 평균보다 높은 신건이라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 입찰 전 실제 이용상태와 관리상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기록돼 있으므로 현재 점유자를 현황조사와 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 창원세무서·김해세무서·창원시·국민건강보험공단 관련 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 한국자산관리공사로 이전된 근저당권 표시와 경매신청 관계를 포함해 등기사항전부증명서의 현재 효력을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원으로 내려가며 계산상 매수인 인수는 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 세금 확인이 먼저
이 물건은 계산상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 미배당 권리가 없고, 현재 회차 기준 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 가격 156,000,000원은 최근 12개월 평균 151,909,090원보다 2.7% 높습니다. 최근 시세 추세가 +2.3%라는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 평균 이상의 신건 가격을 할인 매수라고 볼 수는 없습니다.
따라서 결론은 “인수 부담은 낮지만 신건 가격 메리트는 약하다”입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 실제 배당순위, 내부 상태와 점유관계를 원본에서 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다. 권리의 표면적 인수액보다 156,000,000원을 지불할 가격적 이유가 충분한지가 이번 입찰의 핵심입니다.
