창원지방법원 2025타경11829. 김해시 진례면 산본리 1184-3 소재 물건으로, 토지의 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 용도지역은 일반공업지역입니다. 토지면적은 4,787.3㎡이고, 감정가 6,282,307,400원에 대해 현재 최저매각가는 6,282,307,000원으로 사실상 감정가 수준의 신건입니다. 소유자는 이형찬이며, 중소기업은행이 2025.07.23 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
권리구조의 기준점은 비교적 명확합니다. 2015.03.17 접수 제28055호 중소기업은행 근저당권 2,520,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다수의 중소기업은행 근저당권과 오릭스캐피탈코리아·중소기업은행 가압류, 김해시 압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진례면 산본리 1184-3 · 경상남도 김해시 진례면 고모로134번길 54-111 |
| 용도 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 · 토지면적 4,787.3㎡ |
| 소유자 | 이형찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 6,282,307,400원 / 6,282,307,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 6,593,012,609원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물(3-1 가추) 포함 · 기계기구 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-20, 3-21 포함 |
| 매각 제외 | 목록2 단층공장 내 컨테이너박스 |
① 권리 흐름 — 기준은 2015.03.17 근저당권
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제로 매수인이 부담할 금액은 잡혀 있지 않습니다. 말소기준권리는 2015.03.17 중소기업은행 근저당권 2,520,000,000원이고, 같은 날 이후 접수된 근저당권을 포함해 후순위 권리들은 배당 순위에 따라 배당받되 배당되지 않은 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
특히 2025.08.28 확정채권 일부 대위변제로 기술보증기금에 457,527,895원, 48,119,841원, 287,000,000원이 일부 이전된 등기가 있습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 권리이전으로 기재된 것이므로, 기존 근저당권 채권액에 다시 더해 별도의 신규 채무처럼 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 가격·회차 시나리오 — ‘저렴하다’보다 먼저 볼 숫자
현재 신건 최저가는 6,282,307,000원으로 감정가 6,282,307,400원과 400원 차이입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액도 인수 0원 기준 6,282,307,000원입니다. 다만 이 금액이 주변 시장가격보다 낮은지 판단할 실거래 비교값은 제시되지 않았으므로, 신건 최저가를 근거로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 6,282,307,000원 | 6,217,083,930원 | 2,018,006,365원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 5,025,845,600원 | 4,973,187,144원 | 3,261,903,151원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 4,020,676,480원 | 3,978,069,715원 | 4,257,020,580원 | 0원 |
유찰 시 매각가가 내려가면 채권자 미배당은 2,018,006,365원 → 3,261,903,151원 → 4,257,020,580원으로 늘어납니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 미배당 증가와 매수인 승계는 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,282,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.0% 추정) | - | 65,223,070원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,794,000,000원 | 1,794,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 271,200,000원 | 271,200,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 162,720,000원 | 119,883,930원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 287,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 85,478,295원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 762,692,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 8,235,090,295원 중 채권자 예상배당은 6,217,083,930원, 미배당은 2,018,006,365원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 현황 기준)
- 토지 이용. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 토지면적은 4,787.3㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로 조건. 중로각지이며 중로2류(폭 15m~20m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 형상·지세. 완경사, 사다리형 토지입니다.
- 공시지가. 380,200원/㎡입니다.
- 규제 확인. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역에 포함되고 공공시설구역에 접합니다.
- 환금성. 주거용 집합건물과 달리 공업용 토지·건물·기계기구가 결합된 일괄매각이므로 실제 매수층과 활용 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 범위. 일괄매각이며 제시외 건물(3-1 가추)과 기계기구 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7, 3-20, 3-21이 포함됩니다.
- 매각 제외 물건. 목록2 단층공장 내 컨테이너박스는 이전이 용이한 형태로 매각에서 제외됩니다.
- 기계기구 위치. 3-3, 3-4, 3-5, 3-6, 3-7은 목록2 단층공장 내, 3-20은 목록1 토지 상, 3-21은 목록3 단층공장 내에 설치되어 있습니다.
- 일부 대위변제. 기술보증기금으로 이전된 457,527,895원·48,119,841원·287,000,000원은 기존 근저당권 일부이전 등기이므로 중복 채권으로 계산하지 않도록 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 6,282,307,000원이 시장가격보다 낮다는 비교 근거 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 5,025,845,600원, 2회 유찰 시 4,020,676,480원이지만, 가격이 낮아지는 만큼 채권자 미배당은 커집니다. 매수인 인수는 두 경우 모두 0원입니다.
- 배당 원본 대조. 배당은 채권최고액을 기준으로 추정되어 실제 확정채권액과 다를 수 있으므로 근저당권 원부와 배당요구·채권계산서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 검증은 별개”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2015.03.17 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 매각가를 가정하면 채권자들은 6,217,083,930원을 배당받고 2,018,006,365원이 미배당되지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
반면 가격 판단은 보수적이어야 합니다. 감정가와 최저가가 사실상 같은 신건이고, 공장용지 4,787.3㎡와 건물·제시외 건물·여러 기계기구를 포함하는 대형 일괄매각입니다. 현재 금액을 시장 시세보다 저렴하다고 확인할 숫자는 없으므로 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 메리트는 별도 검증”입니다. 특히 매각 포함·제외 자산의 범위와 공업용 부동산의 실제 활용성·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
