창원지방법원 2025타경11837. 창원시 의창구 명서동 203-2 토지와 지상 6층 건물을 일괄 매각하는 근린시설·토지 물건입니다. 감정평가 이용현황은 지하층과 1~5층이 숙박시설, 6층은 주택 및 숙박시설로 확인됩니다. 말소기준권리는 2021.12.03. 설정된 대구은행 근저당권 3,156,000,000원입니다. 이후 설정된 신순옥 근저당 60,000,000원, 임상호 근저당 130,000,000원과 각종 가압류·압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 말소기준이 선명합니다. 그러나 이 물건은 주거용 단순 물건과 달리 숙박시설 중심의 근린시설이고, 6층 일부는 주택으로 이용 중입니다. 임차인도 2명이 확인되며, 한 명은 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 “인수 0원”과 별개로 현장 점유·명도 및 세금 우선순위 확인이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11837 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 명서동 203-2 · 창이대로103번길 9 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 419.8㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용현황 | 지하층·1층~5층 숙박시설 · 6층 주택 및 숙박시설(보일러실 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 · 사용승인일 2002.09.18 |
| 소유자 | 이춘우 |
| 감정가 / 최저가 | 3,474,806,200원 / 3,474,806,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2021.12.03. 대구은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 핵심은 을구 16번 대구은행 근저당입니다. 이 권리가 2021.12.03. 설정됐고 이후의 신순옥·임상호 근저당, 경남신용보증재단·교보생명보험·국민은행· 서울보증보험 가압류, 창원시·국민건강보험공단 등의 압류, 2025.07.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거에 설정됐던 남창원농협·국민은행·농협은행·경남은행 등의 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양영한 | 6층 전부 | 20,000,000원 / 미상 | 2022.11.15 | 2025.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이정우 | 209호 · 주거 | 보증금 미상 / 500,000원 | 2025.02.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 양영한의 전입일은 2022.11.15, 이정우의 전입일은 2025.02.28로 모두 말소기준일 2021.12.03보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,474,806,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,148,060원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 3,156,000,000원 | 3,156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신순옥 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 근저당 · 임상호 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 19,583,318원 | 19,583,318원 |
| 5. 가압류 · 교보생명보험 주식회사 | 16,946,055원 | 16,946,055원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 47,017,774원 | 47,017,774원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,241,600원 | 8,110,793원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당액은 9,130,807원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명곡초등학교 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설과 숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용현황. 지하층과 1층~5층은 숙박시설, 6층은 주택 및 숙박시설로 이용 중입니다. 2층~5층은 층별 객실 각 8개호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·온수, 도시가스·태양열·연료전지, 승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 419.8㎡, 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 매각 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 2명 확인. 양영한은 보증금 20,000,000원·2025.09.19 배당요구가 확인되고, 이정우는 월세 500,000원이나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 6층 이용상태. 공부상 6층 용도는 숙박시설이지만 현황은 주택 및 숙박시설로 이용 중입니다. 실제 점유 구획과 명도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록과 현황을 정확히 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가·최저가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 수익성·운영현황·인근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 세금·임대차 관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.12.03. 대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 임차인 2명도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 숙박시설 중심의 6층 근린시설이고 세금 압류가 여러 건 존재하며, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 실거래 시세자료도 없어 신건 최저가의 가격 경쟁력은 판단 유보가 맞습니다. 결론은 권리 구조는 통과, 세금·점유·가격 검증은 필수입니다.
