창원지방법원 2025타경11867. 창원시 진해구 청안동 부영아파트 110동 8층 806호, 전용 84.9538㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박향미 씨로, 2024.08.12 매매를 원인으로 2024.09.06 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 180,000,000원입니다. 이보다 앞선 2024.06.05 이상대 씨를 채무자로 한 웅동농업협동조합 근저당권이 설정돼 있으며 채권최고액은 143,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
말소기준 이후인 2025.02.19 경남신용보증재단의 가처분과 2025.08.04 웅동농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 권리 자체만 보면 인수 부담은 크지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 예상배당상 인수액이 0원이라는 사실과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 청안동 477 부영아파트 제110동 제8층 제806호 · 도로명 경상남도 창원시 진해구 안청남로 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9538㎡ · 지하1층 지상13층 내 8층 806호 |
| 소유자 | 박향미 (2024.08.12 매매, 2024.09.06 소유권이전, 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 웅동농업협동조합 / 118,600,701원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.05 웅동농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 143,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2024.06.05 을구 9번 웅동농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 143,000,000원으로 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 박향미 씨가 2024.09.06 소유권을 이전받았으며, 2025.02.19 경남신용보증재단이 사해행위로 인한 소유권이전등기 말소청구권을 피보전권리로 가처분을 등기했습니다. 그러나 이 가처분은 말소기준권리 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 2025.08.04 경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.74억은 최근 거래보다 높다
부영1차 동일 면적 84.95㎡의 최근 실거래 12건은 2026.04부터 2026.08까지 144,000,000원~165,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 152,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 165,000,000원입니다. 현재 최저매각가 174,000,000원은 최근 12개월 평균의 114.5%로, 최신 거래보다도 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 9 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 5 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 152,000,000원 |
가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 152,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 현재 신건 실질취득액 174,000,000원은 최근 평균의 114.5%이므로 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 2. 근저당 · 웅동농업협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 27,764,000원 |
예상배당은 웅동농업협동조합 근저당의 채권최고액 143,000,000원을 기준으로 계산돼 전액 배당되고, 소유자 잔여는 27,764,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 118,600,701원이며, 실제 채권 확정액과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안골포중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 동측·서측·남측으로 각각 4차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지에 포함됩니다. 중로1류에 접하고 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조, 지하1층 지상13층 건물의 8층 806호이며 위생·급배수·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 부영1차는 906세대, 준공일은 2002.01.03이며 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한을 먼저 정할 것. 현재 174,000,000원은 최근 12개월 평균 152,000,000원의 114.5%입니다. 권리 안전성만 보고 신건 가격을 정당화하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래도 확인. 최신 실거래는 2026.08의 165,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 현재 회차에는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
- 유찰 시 다시 비교. 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원으로 시나리오가 내려갑니다. 인수액은 각 회차 0원으로 계산돼 있어 유찰 후에는 실질취득가 자체를 최근 시세와 비교하면 됩니다.
- 가처분 소멸 여부 원본 대조. 2025.02.19 경남신용보증재단 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있습니다. 매각물건명세서와 등기 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인해 명도 가능성과 비용을 별도로 판단해야 합니다.
- 배당액 변동 가능성. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·최우선변제 등이 반영되면 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기상 승부처는 복잡하지 않습니다. 2024.06.05 웅동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤에 들어온 경남신용보증재단 가처분과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 명확히 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 174,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 152,000,000원의 114.5%이고, 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 신건을 두고 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 깔끔하지만, 가격은 유찰 여부를 지켜보며 다시 계산할 물건입니다.
