창원지방법원 2025타경11875. 창원 성산구 반림동 노블파크아파트 118동 302호, 전용 84.98㎡대 아파트입니다. 소유자는 안평식이며, 2020년 10월 30일 매매를 원인으로 470,000,000원에 취득한 등기가 2021년 2월 26일 접수됐습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2024년 5월 10일 금강종합건설주식회사의 가압류 964,402,133원입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 계산돼 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차인 권선진은 2021년 10월 29일 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 2024년 5월 10일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 배당요구도 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 따라서 신건에서는 보증금이 전액 배당돼 인수가 없지만, 낙찰가가 내려가 보증금이 전액 배당되지 않는 회차부터는 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11875 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 반림동 10 노블파크아파트 118동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 18층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 안평식 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 574,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,081,182,290원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
과거 국민은행·상남농업협동조합·현대캐피탈·하나은행·삼성생명보험의 근저당과 윤영란의 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 5월 10일 금강종합건설주식회사 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정, 신한자산신탁 가압류, 신한은행 가압류, 권선진의 임차권등기는 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액 배당, 유찰부터 인수 발생
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권선진 | 제118동 제3층 제302호 전부 | 470,000,000원 | 2021.10.29 / 2021.10.29 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 권선진의 보증금은 470,000,000원이고 배당요구가 접수됐습니다. 현재 매각가 574,000,000원 가정에서는 집행비용 8,140,000원을 제하고도 보증금 470,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 574,000,000원 | 0원 | 574,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 459,200,000원 | 17,792,000원 | 476,992,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 367,360,000원 | 108,583,040원 | 475,943,040원 |
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격도 최근 거래보다 낮다
노블파크 전용 84.95~84.98㎡의 최근 거래 12건 평균은 615,083,333원입니다. 현재 최저가 574,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.3%입니다. 가장 최근 거래는 2026년 8월 5층 645,000,000원이며, 최근 12건의 최저 거래는 575,000,000원, 최고 거래는 680,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 5 | 645,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 3 | 597,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 675,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 575,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 11 | 680,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 598,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 605,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 3 | 578,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 2 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 5 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 2 | 575,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 13 | 648,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.95~84.98㎡ | 12건 | 615,083,333원 |
특히 대상 물건과 같은 3층 거래도 2026년 7월에 597,000,000원, 598,000,000원, 578,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 574,000,000원은 최근 거래 표본과 비교해도 가격상 불리한 수준은 아닙니다. 다만 실제 응찰 판단에서는 임차인 배당과 명도 상태까지 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 574,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,140,000원 |
| 1. 임차인 권선진 보증금 | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 2. 가압류 · 금강종합건설주식회사 | 964,402,133원 | 95,860,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 금강종합건설주식회사 | - | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한자산신탁주식회사 | 361,621,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 126,747,613원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 470,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액 1,452,770,946원 중 95,860,000원이 배당되고 미배당액은 1,356,910,946원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반송초등학교 남서측 인근이며 아파트단지, 학교, 관공서, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 노블파크는 2,699세대이며 사용승인일은 2007년 12월 27일입니다.
- 도로. 남서측·북서측 약 30m 도로, 남동측·북동측 약 20m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역(창원반송1)에 해당합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 재확인. 권선진의 전입·점유·확정일자가 2021.10.29로 말소기준보다 빠릅니다. 실제 배당에서 보증금 전액이 충족되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 회차별 인수액. 신건 0원, 1회 유찰 17,792,000원, 2회 유찰 108,583,040원으로 인수액이 달라집니다.
- 가격 비교 기준. 현재는 574,000,000원을 기준으로 보되, 유찰 이후에는 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최근 12개월 평균 615,083,333원, 최신 거래 645,000,000원, 최근 최저 거래 575,000,000원입니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 배당 이후 인도 절차를 매각물건명세서·현황조사와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03입니다. 입찰 전 최신 등기·매각물건명세서·배당요구·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 0원 인수, 유찰되면 구조가 바뀐다”
이 물건은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 위험하다”거나 “최저가가 내려가니 싸진다”로 정리할 수 없습니다. 현재 신건 574,000,000원에서는 권선진의 보증금 470,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원이고, 가격 역시 최근 12개월 평균 615,083,333원의 93.3%입니다. 반면 1회 유찰부터는 임차보증금 미배당분이 생겨 매수인 인수액이 발생합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 회차별 실질취득액과 임차보증금 배당 여부입니다. 현재 회차는 가격상 경쟁력이 있지만, 유찰 이후에는 반드시 인수액을 합산해 다시 판단해야 합니다.
