울산지방법원 2025타경12587. 울산 남구 야음동 381-44, 지상 2층 건물의 2층 201호로 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 천영숙은 2005년 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 현재 사건의 말소기준은 2005.12.15. 울산강남신용협동조합 근저당권 26,000,000원입니다. 이 기준 뒤에 설정된 정찬우·최효석의 근저당, 최효석의 가압류·가등기와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
따라서 이 사건에서 채권자가 얼마를 못 받는지와 매수인이 얼마를 떠안는지는 분리해서 봐야 합니다. 현재 최저가 74,000,000원으로 매각될 경우 채권 미배당은 123,732,000원에 달하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 야음동 381-44 2층201호 · 도로명 울산광역시 남구 야음본로22번길 6-1 |
| 물건종류 | 공동주택(다세대주택) · 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물 내 제2층 제201호 |
| 사용승인 | 1990.06.29 · 4세대 규모 |
| 소유자 | 천영숙 · 2005.04.13 임의경매로 인한 매각, 2005.07.04 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 74,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최효석 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 가등기는 원본 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인해 매수인이 추가 부담할 임차보증금은 없습니다. 말소기준인 2005.12.15. 울산강남신용협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·가등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어, 권리인수 기준 실질취득가는 현재 최저가와 같은 74,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 신건 100%, 시세 할인 여부는 확인 불가
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가 74,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 다만 비교할 실거래 가격 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 사건입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 74,000,000원 | 72,268,000원 | 123,732,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 59,200,000원 | 57,734,400원 | 138,265,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 47,360,000원 | 46,107,520원 | 149,892,480원 | 0원 |
유찰될수록 매각가격은 59,200,000원, 47,360,000원으로 내려가고 채권자 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것이 곧 시세 대비 저가매수라는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 입찰가격의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,732,000원 |
| 1. 근저당 · 울산강남신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정찬우 | 50,000,000원 | 46,268,000원 |
| 3. 근저당 · 최효석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 최효석 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 최효석 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 196,000,000원 중 채권자 예상배당은 72,268,000원, 미배당은 123,732,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야음초등학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 1990.06.29. 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건물의 2층 201호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 단지 전체 기준 자루형 완경사지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 남동측으로 세로(가)에 접합니다. 토지면적은 243.4㎡, 공시지가는 791,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 4세대 규모의 다세대주택이고 1990년 사용승인 건물입니다. 최근 실거래 비교자료가 없어 실제 매도 가능 가격은 별도 현장·중개 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2019.05.24. 최효석 명의 갑구 29번 가등기의 정확한 성격과 말소 여부를 등기 원문으로 다시 확인하세요.
- 정찬우 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 50,000,000원과 2007.08.20. 변경등기의 10,000,000원, 예상배당 계산의 50,000,000원 기준을 서로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 등으로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가했습니다. 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 재확인하세요.
- 호실 위치 확인. 집합건축물대장상 건축물 현황도면이 없어 201호 위치를 탐문조사와 현황으로 확인했습니다. 입찰 전 현장과 공부를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 74,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당자료 원본 대조. 현재 계산상 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건 관련 원본과 최신 등기사항을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준은 2005.12.15. 울산강남신용협동조합 근저당이고 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 74,000,000원에 매각되면 채권자 측에는 123,732,000원의 미배당이 남지만, 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재는 감정가 74,000,000원이 그대로 최저가인 신건이고, 최근 실거래 비교가 없어 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 여기에 가등기 종류 확인, 정찬우 근저당 변경금액 대조, 내부 미확인과 호실 위치 재확인이 남아 있습니다. 권리는 소멸형이지만 가격·현장 검증은 보류. 이 사건은 인수 0원만 보고 서두르기보다 원본과 현장을 확인한 뒤 가격을 정하는 쪽이 맞습니다.
