창원지방법원 2025타경11909. 창원시 의창구 동정오성아파트 101동 4층 413호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 소유자는 김덕진이며 2016년 9월 9일 거래가액 184,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 한국자산관리공사가 신청했고 청구액은 63,821,615원입니다. 권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2024년 4월 4일 국민건강보험공단 압류이며, 이후 경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리보다 더 주의해서 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 159,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일 평형 최근 12개월 평균은 152,083,333원, 최신 거래는 144,000,000원이고 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -1.0%입니다. 따라서 현 최저가를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동정동 288 동정오성아파트 101동 4층 413호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 지하1층 지상16층 내 4층 |
| 소유자 | 김덕진 (2016.09.09. 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 63,821,615원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 동정오성아파트 · 254세대 · 1996.03.05 준공 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
임차인 조사 내역은 없습니다. 매수인 인수액도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 기준권리로 제시된 국민건강보험공단 압류 이후의 한국자산관리공사 임의경매개시결정과 창원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
동정오성아파트 동일 평형 59.97㎡의 확인된 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 152,875,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 152,083,333원이고, 최신 거래는 2025년 12월 144,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 59.97㎡ | 8 | 144,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 9 | 161,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 7 | 152,500,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 16 | 147,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 16 | 168,000,000원 |
| 2024.07 | 59.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 59.97㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2023.07 | 59.97㎡ | 14 | 153,000,000원 |
| 2023.05 | 59.97㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.03 | 59.97㎡ | 6 | 143,000,000원 |
| 2023.02 | 59.97㎡ | 11 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 152,083,333원 |
신건 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.5%입니다. 최근 12개월 평균보다 높은 가격이므로 ‘감정가보다 싸다’는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다. 전체 12건 평균 152,875,000원보다도 높고, 최신 거래 144,000,000원과 비교해도 신건 가격이 낮지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,974,000원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 배당액과 미배당액이 모두 0원으로 산출되고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 신청채권자 청구액은 63,821,615원으로 확인되므로, 실제 배당순위와 채권배당액은 법원 배당표·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 간선도로 거리와 대중교통 이용을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하1층 지상16층 건물의 4층 413호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 목적 토지는 대체로 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측·남동측 소로 및 북동측 세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 968,800원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 254세대, 1996.03.05 준공 단지로 동일 평형 실거래가 140,000,000원에서 168,000,000원까지 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 159,000,000원이 최근 12개월 평균 152,083,333원의 104.5%입니다. 가격 메리트를 전제로 입찰하면 안 됩니다.
- 하락 방향 반영. 최근 거래 추세가 -1.0%이므로 과거 고가 거래보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보세요.
- 등기 원본 대조. 농협은행 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전된 흐름과 실제 소멸 범위를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액 63,821,615원과 현재 배당 계산의 채권자 배당 0원 사이의 차이는 법원 원본 배당관계에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 조사 내역이 없고 매수인 인수도 0원으로 계산돼 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 159,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 152,083,333원보다 높고, 최신 거래는 144,000,000원, 최근 가격 추세는 -1.0%입니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 볼 수 없는 사건입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 입찰 전에는 등기 이전 관계와 실제 배당순위를 원본 서류로 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 맞습니다.
