울산지방법원 2025타경12596. 울산 북구 효문동 ‘효문코오롱하늘채’ 101동 15층 1501호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 341,000,000원이고 매각기일은 2026.09.09입니다. 등기상 말소기준은 2022.01.14. 설정된 주식회사안전대부 근저당권 156,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 우리은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차보증금이나 미배당 보증금을 낙찰자가 추가로 떠안는 구조가 아니며, 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 판단은 순수하게 낙찰가와 실거래 시세를 비교하면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12596 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 효문동 1039 효문코오롱하늘채아파트 101동 15층1501호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 20층 중 15층 |
| 소유자 | 김주현 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 341,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 132,972,813원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 핵심은 2022.01.14. 안전대부 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산돼 있으며, 2025.09.24. 안전대부의 임의경매개시결정, 2025.10.28. 국민건강보험공단 압류, 2025.12.01. 우리은행 가압류, 2026.02.11. 유더블유제십육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가도 최근 평균의 95%
효문코오롱하늘채의 최근 거래 12건 평균은 359,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 374,000,000원, 전체 표본 최저는 315,000,000원, 최고는 390,000,000원입니다. 현재 최저가 341,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.03㎡ | 14 | 374,000,000원 |
| 2026.08 | 77.03㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.08 | 77.05㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 77.05㎡ | 7 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 72.0㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 72.11㎡ | 17 | 339,000,000원 |
| 2026.07 | 72.11㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 72.0㎡ | 20 | 344,000,000원 |
| 2026.06 | 72.11㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 77.03㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 77.03㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 77.03㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 359,000,000원 |
신건 최저가 3.41억은 최근 12개월 평균 3.59억보다 18,000,000원 낮고, 최신 2026.08. 거래 3.74억보다도 낮습니다. 따라서 이번 사건은 예시처럼 신건 가격이 시세를 웃도는 물건은 아닙니다. 다만 표본에는 전용 72㎡대와 77㎡대가 함께 포함돼 있고 거래가격도 3.15억~3.90억으로 폭이 있으므로, 3.41억이 모든 비교 거래보다 싼 가격이라는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 341,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,574,000원 |
| 2. 을구 13번 근저당권 · 주식회사안전대부 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 5,790,173원 | 5,790,173원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,635,827원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 161,790,173원이 전액 배당되고 소유자 잔여 173,635,827원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 341,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 218,240,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서도 안전대부 근저당 156,000,000원과 우리은행 가압류 5,790,173원이 모두 배당 가능한 구조입니다. 1회·2회 유찰 시에도 채권 미배당은 0원으로 계산돼, 유찰 여부가 권리 인수액을 바꾸지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 효문동 효정중학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·공장·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며 단지 내·주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(효문지구)이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 효문코오롱하늘채는 858세대, 사용승인일은 2018.03.16.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적별 시세 구분. 최근 거래 표본에 72㎡대와 77㎡대가 함께 있으므로 본건과 가장 가까운 면적·층 거래를 따로 비교하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.01.14. 안전대부 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서에서 변동 여부를 재확인하세요.
- 점유 상태 확인. 임차인은 확인되지 않지만 실제 인도·점유 상태는 현장과 집행기록에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 공동주택이므로 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 세금·배당 변동. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·최우선변제 미반영 기준이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘적정 낙찰가’가 핵심
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸 구조입니다. 가격 역시 신건 최저가 3.41억이 최근 12개월 평균 3.59억보다 낮아 예시 사건처럼 “신건이 시세보다 비싼” 상황은 아닙니다.
다만 실거래 범위가 3.15억에서 3.90억까지 넓고, 72㎡대 거래 중에는 현재 최저가보다 낮은 사례도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격도 평균 대비 우호적이지만 개별 비교가 필요한 물건입니다. 평균만 볼 것이 아니라 본건과 면적·층이 가까운 거래를 기준으로 입찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
