창원지방법원 2025타경11963. 김해시 진영읍 여래리 현대파크맨션 5층 507호 아파트입니다. 현재 소유자는 김재완이며, 2022년 8월 12일 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 57,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022년 12월 28일 설정된 공인자의 근저당권으로 채권최고액은 30,000,000원입니다. 이후 디비손해보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 더 중요한 것은 가격입니다. 현재 회차는 0회 유찰 신건이라 감정가와 최저가가 모두 61,000,000원입니다. 매수인이 떠안을 금액도 0원이므로 실질취득액 역시 61,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 최근 거래 흐름도 이전 거래 대비 -2.7%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 61,250,000원만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 진영읍 여래리 747 현대파크맨션 5층 507호 · 도로명 경상남도 김해시 진영읍 여래로 46-29 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 5층 507호 · 아파트(1세대)로 이용중 |
| 실거래 비교 면적 | 59.49㎡ · 동일 면적 일치 |
| 소유자 | 김재완 (2022.08.12 소유권이전 · 거래가액 57,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 디비손해보험주식회사 / 479,245,866원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2022년 12월 28일 공인자 근저당권 30,000,000원이며, 그 뒤 2025년 3월 26일 디비손해보험주식회사의 가압류 469,661,566원과 2025년 8월 19일 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 1.7% 높다
실거래 비교 단지의 동일 면적 표본은 총 12건이며 전체 평균은 61,250,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 60,000,000원, 최신 거래도 60,000,000원이고, 현재 최저가 61,000,000원은 최근 평균의 101.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.49㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2025.10 | 59.7㎡ | 8 | 58,000,000원 |
| 2024.12 | 59.49㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2023.02 | 59.7㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2022.12 | 59.49㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2022.07 | 59.49㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2022.06 | 59.49㎡ | 5 | 64,000,000원 |
| 2022.04 | 59.7㎡ | 5 | 57,000,000원 |
| 2022.04 | 59.49㎡ | 7 | 69,000,000원 |
| 2021.11 | 59.7㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2021.11 | 59.7㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2021.09 | 59.49㎡ | 11 | 51,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 61,250,000원 |
전체 표본의 최고 거래는 74,000,000원, 최저 거래는 50,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 60,000,000원입니다. 현재 실질취득 61,000,000원은 그보다 1.7% 높고, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 대비 이전 거래 추세가 -2.7%인 점까지 감안하면 현재 신건에는 명확한 가격 할인이라고 부를 여지가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 근저당 · 공인자 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 디비손해보험주식회사 | 469,661,566원 | 29,502,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 관련 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 61,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 59,502,000원, 미배당액은 440,159,566원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 440,159,566원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 452,139,966원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 461,724,286원 | 0원 |
회차가 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리구조상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건의 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다. 현재 회차의 핵심 문제는 권리 인수가 아니라 최근 실거래보다 높은 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 아파트 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 5층 507호입니다.
- 입지. 김해시 진영읍 여래리 소재 진영성당 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통수단의 운행횟수와 접근성을 고려한 전반적 교통사정은 보통 수준입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 북동측으로 폭 약 6미터 내외 진입도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 360,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 실거래 비교 단지는 117세대, 사용승인일은 1996.12.30이며 동일 면적 거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 조사하지 못해 외부관찰과 통상적 이용상태를 바탕으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 61,250,000원보다 최근 12개월 평균 60,000,000원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -2.7% 낮은 흐름이므로 현재 61,000,000원 신건을 할인 가격으로 보기는 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 조사하지 못했으므로 실제 수리 상태와 내부 이용상태를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 현재 임차인 신고 내역은 없지만 감정 현장조사에서는 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태를 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 실제 배당과 취득비용에 영향을 줄 수 있는 체납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 공인자 근저당 이후 디비손해보험주식회사의 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 문제는 가격입니다. 실질취득 61,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원보다 높고, 최근 거래 흐름도 -2.7%입니다. 따라서 현재 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 단순하지만 가격 메리트는 부족한 신건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
