창원지방법원 2025타경12124. 창원시 성산구 상남동 상남아크로타워 비1706호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 철골철근콘크리트조 34층 건물의 17층이며 사용승인일은 2008.01.25.입니다. 등기상 현 소유자는 김태은이고, 2025.01.31. 상속을 원인으로 2025.08.19. 소유권이전등기가 이루어졌습니다.
권리분석의 출발점은 2009.04.08. 설정된 중소기업은행 채권최고액 266,400,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당은 같은 날 이미 말소됐고, 이후 설정된 중소기업은행 200,000,000원 근저당과 국·창원시의 압류, 다올저축은행 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 이들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12124 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 71-3 상남아크로타워 17층 비1706호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 34층 중 17층 · 사용승인일 2008.01.25. |
| 소유자 | 김태은 · 2025.01.31. 상속 · 2025.08.19. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 381,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 224,647,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2009년 중소기업은행 근저당이 기준
2008.06.04. 농업협동조합중앙회 근저당 267,000,000원은 2009.04.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석상 말소기준은 같은 날 접수된 을구 3번 중소기업은행 근저당 266,400,000원입니다. 이후의 을구 4번 근저당 200,000,000원, 2025년 이후 국·창원시 압류와 다올저축은행 가압류, 경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 381,000,000원으로 신건입니다. 매수인이 인수할 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 381,000,000원입니다. 다만 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 수치가 없으므로 이 금액을 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 381,000,000원 | 374,866,000원 | 103,966,695원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 304,800,000원 | 299,732,800원 | 179,099,895원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 243,840,000원 | 239,626,240원 | 239,206,455원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄고 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 자료에서 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 미배당 103,966,695원은 낙찰자가 떠안는 채무가 아니라 배당으로 충족되지 못하는 채권액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,134,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 266,400,000원 | 266,400,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 108,466,000원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 12,432,695원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 478,832,695원 중 채권자 예상배당은 374,866,000원, 부족액은 103,966,695원입니다. 집행비용 6,134,000원을 포함하면 매각대금 381,000,000원이 전부 소진되는 구조입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·오피스빌딩·상업용빌딩 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 대로, 남동측으로 소로에 각각 접하며 진입도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 광로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 3필지 일단의 가로장방형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방·소화·방송설비가 구비되어 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 내부는 이해관계인 부재로 확인하지 못해 유사물건·공부·외부관찰을 토대로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 되지 않았으므로 실제 점유자와 점유원인을 입찰 전에 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 이용상황과 관리상태가 감정 당시 직접 확인되지 않았습니다.
- 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래가 없으므로 동일 건물·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2009.04.08. 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금·배당 확인. 국·창원시 압류가 존재하므로 실제 당해세와 배당순위가 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비 확인. 오피스텔의 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2009.04.08. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 현재 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 판정되어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 381,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문에 신건이 싸다거나 유찰 후 어느 회차부터 싸진다고 단정할 수 없습니다. 또한 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 결론은 등기권리는 합격권, 점유와 가격은 확인 후 결정입니다.
