울산지방법원 2025타경12633. 울산 북구 호계동 763-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층이고, 1·2층 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 277.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다. 매각에는 감정평가서 건물개황도 및 사진용지에 나타나는 제시외 건물 (ㄱ)도 포함됩니다.
등기부 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 과거 농소농업협동조합 근저당권은 2021.12.08. 해지로 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 농소새마을금고 근저당권 936,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 같은 금융기관의 근저당권 48,000,000원·60,000,000원·24,000,000원, 북구(울산광역시)의 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12633 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 호계동 763-1 · 울산광역시 북구 호계로 255 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 277.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 임윤택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,343,265,200원 / 1,343,265,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소새마을금고 / 883,027,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 (ㄱ) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.12.08. 을구 4번 농소새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이고, 공동담보로 토지 울산광역시 북구 호계동 763-1이 기재돼 있습니다. 이후 설정된 을구 5번·6번·7번 근저당권과 2025.06.25. 압류, 2025.10.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 고나연, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고나연 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.11.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
고나연은 주거 사용으로 배당요구를 했지만 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 말소기준일인 2021.12.08.보다 먼저 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 없는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 특히 감정평가상 건물의 이용상태는 1·2층 근린생활시설인데 임차인의 사용은 주거로 기재돼 있어, 실제 점유 부분과 주민등록·임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,343,265,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,832,652원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농소새마을금고 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 농소새마을금고 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 농소새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 농소새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 259,432,548원 |
현재 회차 계산에서는 농소새마을금고의 채권최고액 합계 1,068,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 259,432,548원이 남습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 고나연의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,343,265,200원 | 1,068,000,000원 | 0원 | 259,432,548원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,074,612,160원 | 1,061,466,038원 | 6,533,962원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 859,689,728원 | 848,692,831원 | 219,307,169원 | 0원 |
신건에서는 채권최고액 합계가 전액 배당되지만, 1회 유찰 시에는 6,533,962원, 2회 유찰 시에는 219,307,169원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 등기상 후순위 채권의 배당 부족을 나타내는 수치이며, 그 자체가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 시장2리사거리 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·다가구주택 등이 소재하며 제반 환경은 보통 정도입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 건물 1·2층은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로, 외벽은 미장돌 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지·내장타일·인테리어 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 급·배수시설이 되어 있습니다.
- 토지. 277.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형, 광대로한면이며 공시지가는 2,143,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 제한. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고나연의 전입일 확인. 2021.12.08.보다 선행하는 대항요건이 있었는지 주민등록 관련 자료와 현황을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제권과 실제 미배당 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 점유 부분 확인. 감정상 1·2층은 근린생활시설인데 임차인은 주거로 기재돼 있으므로 실제 점유 위치와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물 (ㄱ)도 포함되므로 현황·경계·이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고 임차보증금도 미상입니다.
- 가격 비교 확인. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 또는 유찰가의 시장가격 대비 유불리는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 임차인은 미확정”
이 사건의 등기상 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2021.12.08. 농소새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 고나연이 주거 사용으로 배당요구를 했지만 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 미상이어서 대항력과 우선변제, 미배당 보증금 승계 여부를 아직 확정할 수 없습니다.
현재 배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이는 확인되지 않은 임차보증금까지 소멸한다고 보장하는 숫자가 아닙니다. 또 비교 가능한 실거래 시세도 없어 신건 최저가 1,343,265,200원의 가격 메리트 역시 판단하기 어렵습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소등기보다 임차관계 확인이며, 전입·보증금이 확인되기 전에는 권리 안전형으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
