울산지방법원 2025타경12767. 울산 남구 무거동 굴화주공1 105동 2층 204호, 동일 단지 실거래 비교면적은 59.99㎡인 아파트입니다. 현재 소유자는 박장욱이고 2015.06.17 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 184,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 119,680,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리구조보다 눈여겨볼 부분은 신건 가격의 안전마진입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 207,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 12건 평균은 225,916,666원입니다. 평균 대비로는 약 8.4% 낮지만, 실제 거래 최저는 185,000,000원이고 최신 거래는 264,000,000원입니다. 따라서 평균 하나만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단하기보다 2층이라는 개별 조건과 물건 상태를 확인해 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12767 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 105동 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 · 20층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 박장욱 (2015.06.17 소유권이전 · 거래가액 184,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 / 41,433,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.06.17 중소기업은행의 을구 16번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 17번 근저당권, 2024.02.02 에스비아이저축은행 근저당권과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 거래 범위는 넓다
굴화주공1 동일 면적 59.99㎡의 최근 거래 12건은 2026년 6월~8월에 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 225,916,666원, 최신 거래는 2026년 8월 264,000,000원입니다. 신건 실질취득액 207,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 264,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 231,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 20 | 226,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 225,916,666원 |
거래 범위는 185,000,000원~264,000,000원으로 79,000,000원 차이가 납니다. 신건 207,000,000원은 최근 12개월 평균보다 18,916,666원 낮고 최신 거래보다 57,000,000원 낮지만, 거래 최저 185,000,000원보다는 22,000,000원 높습니다. 즉 평균 대비 할인은 존재하지만, 최근 거래의 하단까지 내려온 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 119,680,000원 | 119,680,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 에스비아이저축은행 | 45,600,000원 | 45,600,000원 |
| 5. 갑구 16번 가압류 · 하나카드 | 17,085,546원 | 14,022,000원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 512,500,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 117,649,955원 | 0원 |
| 8. 갑구 19번 가압류 · 토스뱅크 | 120,931,007원 | 0원 |
| 9. 갑구 20번 가압류 · 농협은행 | 6,474,931원 | 0원 |
| 10. 갑구 21번 가압류 · 신한은행 | - | 0원 |
| 11. 갑구 21-1번 가압류 | 32,925,660원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 996,847,099원 중 예상 배당액은 203,302,000원, 미배당은 793,545,099원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 793,545,099원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 834,365,499원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 867,021,819원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 경매신청채권자의 청구액은 41,433,537원이며, 제공된 세 회차 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 문수고등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물 내 2층 204호이며, 위생·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·굴화지구 지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 굴화주공1은 1,046세대, 1997.04.10 준공이며 최근 동일 면적 12건의 거래가 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 16번 2015.06.17 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 신건 가격 상한. 최근 12개월 평균 225,916,666원보다 낮지만 실거래 최저 185,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 2층 개별가치 확인. 동일 면적 거래가 185,000,000원~264,000,000원으로 넓게 형성돼 있으므로 층·향·내부상태를 현장에서 확인하세요.
- 점유·인도 확인. 실제 임차인은 확인되지 않지만 현장 점유자와 인도 상태는 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 매수 이후 부담 가능 항목이 있는지 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 양호, 가격은 ‘적당한 할인’
이 물건의 강점은 명확합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후의 다수 근저당·가압류·압류도 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 복잡해 보이는 채권 총액 996,847,099원과 미배당 793,545,099원은 크지만, 그 미배당이 그대로 매수인의 채무가 되는 구조는 아닙니다.
가격도 최근 12개월 평균 225,916,666원보다 낮아 불리한 신건은 아닙니다. 다만 207,000,000원은 평균의 91.6%로 할인폭이 약 8.4%에 그치고, 최근 실거래에는 185,000,000원·186,000,000원 사례도 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 조건부 합격”입니다. 신건 자체에 무리하게 프리미엄을 줄 이유는 없고, 2층 호수의 실제 상태와 최근 저가 거래와의 차이를 확인한 뒤 가격 상한을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
