울산지방법원 2025타경12866. 울산 울주군 온양읍 ‘울산온양대우’ 107동 15층 1505호, 감정 이용상태가 아파트인 물건입니다. 현재 소유자는 이양순이며 2008.03.12. 거래가 50,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현존 권리 가운데 말소기준은 2013.09.12. 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 페퍼저축은행 근저당권, 국세 압류, 울산신용보증재단·KB국민카드·소상공인시장진흥공단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
따라서 배당 시나리오상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기·배당상 인수 0원과 별개로 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다. 이번 건의 더 직접적인 부담은 권리보다 현재 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12866 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 107동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 실거래 비교면적 59.95㎡ · 15층 1505호 |
| 소유자 | 이양순 (2008.03.12. 거래가 50,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 55,456,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 울산온양대우 · 690세대 · 1998.09.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2013.09.12. 을구 11번 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 78,000,000원이고, 2020.03.18. 채권최고액이 58,770,000원으로 변경된 등기도 존재합니다. 제공된 예상배당표는 을구 11번 근저당권을 78,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다. 뒤이어 2022.01.28. 페퍼저축은행 근저당권 63,600,000원, 2024년 국세 압류, 2025년 가압류와 경매개시결정 등이 붙었으나 모두 말소기준 뒤 권리입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.50억은 최근 평균의 115.5%
울산온양대우 동일 면적 59.95㎡의 최근 거래 12건은 115,000,000원부터 158,000,000원 사이입니다. 최근 12개월 평균은 129,833,333원이고, 가장 최신 거래는 2026.08. 125,000,000원입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 최근 평균보다 20,166,667원 높고, 최신 거래보다 25,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 8 | 132,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 12 | 123,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 129,833,333원 |
즉 신건 최저가 1.50억은 최근 평균의 115.5%입니다. 2026.08. 최신 거래 1.25억과 비교하면 120% 수준입니다. 전체 12건 중 최고 거래가 158,000,000원이 있기는 하지만, 가격 메리트 판단에서 단 한 건의 고가 거래보다 최근 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 63,600,000원 | 63,600,000원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 울산신용보증재단 | 13,324,321원 | 5,500,000원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,687,345원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,439,474원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 150,000,000원에서 총 채권액 164,051,140원 중 채권자 배당액은 147,100,000원, 미배당은 16,951,140원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 16,951,140원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 46,531,140원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 70,179,140원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 매각가는 120,000,000원으로, 최신 거래 125,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 96,000,000원입니다. 이 사건은 낙찰가가 내려가도 매수인 인수가 늘어나는 대항력 임차인형이 아니라, 제공된 시나리오상 각 회차 모두 인수 0원입니다. 따라서 가격 메리트는 실제 유찰 여부와 다음 최저가에서 다시 판단하면 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온남초등학교 북서측 인근이며 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지는 4면이 포장도로에 접하고 내·외부 가로망 상태는 양호합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스시설 및 소화전시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 온천원보호지구, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 대체로 평탄하며 공시지가는 747,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 690세대 단지이며 동일 면적 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 최근 거래 범위는 115,000,000원~158,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 1.50억이 최근 평균 1.298억의 115.5%이므로 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 정당화하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.08. 동일 면적 거래가 125,000,000원입니다. 현재 최저가와 25,000,000원 차이가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 등록 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서의 실제 점유자를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당은 설정 당시 78,000,000원이고 2020.03.18. 58,770,000원으로 변경된 등기가 있으므로 원문과 채권현황을 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 보면 부담이 크지 않습니다. 그러나 현재 회차는 신건이고, 최저가 150,000,000원이 최근 12개월 평균 129,833,333원보다 15.5% 높습니다. 최신 거래 125,000,000원과 비교해도 25,000,000원 높습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.2회라는 점까지 함께 보면, 권리는 합격권이지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심입니다.
