울산지방법원 2025타경12873. 양산시 물금읍 범어리 경민아파트 2동 3층 306호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 박배옥이고, 2009년 매매 당시 거래가액은 72,000,000원입니다. 현존하는 말소기준권리는 2019.12.04. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 35,200,000원입니다. 이후 2025.11.18. 강제경매개시결정이 들어왔고, 이 권리는 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
과거 범어새마을금고·삼성생명보험·부산은행 근저당은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 매수인이 따로 승계할 임차보증금이나 인수 권리는 확인되지 않아 권리 자체보다 가격 판단이 핵심입니다. 특히 전체 9건 거래 평균 138,388,888원만 보면 최저가가 낮아 보이지만, 최근 12개월 거래가격은 123,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12873 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 682-3 경민아파트 2동 3층306호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 황산로 707 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 63.6㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 306호 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 소유자 | 박배옥 · 2009.11.17. 매매 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 24,469,941원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 현존하는 말소기준권리는 2019.12.04. 부산은행 근저당권이며 채권최고액은 35,200,000원입니다. 2025.11.18. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’가 중요하다
경민아파트 동일 면적 63.6㎡ 거래는 총 9건입니다. 전체 평균은 138,388,888원이지만, 과거 2021~2022년의 138,000,000원~154,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 63.6㎡ | 13 | 123,000,000원 |
| 2024.11 | 63.6㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 2022.06 | 63.6㎡ | 13 | 149,500,000원 |
| 2022.05 | 63.6㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 63.6㎡ | 7 | 150,000,000원 |
| 2021.10 | 63.6㎡ | 15 | 139,000,000원 |
| 2021.10 | 63.6㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2021.07 | 63.6㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2021.07 | 63.6㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | 63.6㎡ | 9건 | 138,388,888원 |
최신 거래는 2026.05. 123,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 123,000,000원입니다. 현재 최저가 125,000,000원은 이 최근 시세의 101.6%로, 약간 더 높습니다. 더구나 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -12.3%입니다. 따라서 전체 평균 138,388,888원 대비 최저가가 90.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 35,200,000원 | 35,200,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍영섭 | 24,469,941원 | 24,469,941원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,780,059원 |
현재 회차 125,000,000원 가정에서는 배당 대상 채권 59,669,941원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 62,780,059원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 0원 | 62,780,059원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 0원 | 38,130,059원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 0원 | 18,490,059원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원입니다. 두 경우 모두 배당 대상 채권은 전액 충족되고 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 신건 가격이 최근 시세보다 높은 만큼, 가격 관점에서는 유찰 이후의 조건이 더 유리해집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로, 남서측으로 소로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지의 아파트 건물부지이며 공시지가는 1,092,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·전기·소화전·개별난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 경민아파트는 210세대이며 사용승인 기준은 1994.10.31.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 123,000,000원의 101.6%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거 대비 -12.3%이므로 전체 평균 138,388,888원을 응찰가 기준으로 삼지 않는 편이 합리적입니다.
- 동 표기 확인. 경민아파트 2동은 102동으로 사용 중이므로 현장·공부·매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 체납 관리비 등 낙찰 후 실제 부담이 될 수 있는 비용을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2019.12.04. 부산은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 투자 판단에서 더 중요한 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 전체 9건 평균 138,388,888원만 보면 125,000,000원이 낮아 보이지만, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 123,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 시세의 101.6%이고 추세도 -12.3%입니다. 따라서 권리는 합격이지만 신건 가격은 보류, 유찰 시 가격 조건이 개선되는지를 중심으로 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.