울산지방법원 2025타경12995. 울산 북구 효문동 ‘효문코오롱하늘채’ 105동 4층 405호 아파트입니다. 감정 이용상태도 공동주택(아파트)이며, 21층 건물 내 4층입니다. 현재 소유자는 박경진이고, 2018.10.19 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2020.12.15 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당 120,000,000원입니다.
그 뒤 오에스비저축은행 근저당 120,000,000원, 페퍼저축은행 근저당 105,600,000원과 60,000,000원이 순차로 설정됐고, 2025.12.08 오에스비저축은행을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 울산신용보증재단의 89,400,000원 가압류와 국민건강보험공단 압류는 각각 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12995 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 효문동 1039 효문코오롱하늘채아파트 105동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 율동2길 8 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 72.11㎡ · 21층 건물 내 4층 405호 |
| 소유자 | 박경진 · 2018.10.19 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 | 주식회사 오에스비저축은행 |
| 청구금액 | 95,957,278원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.12.15 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 오에스비저축은행·페퍼저축은행 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 울산신용보증재단 가압류는 2025.05.30 해제로 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2026.03.27 해제로 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 72㎡대 범위 안
효문코오롱하늘채는 858세대이며 준공일은 2018.03.16입니다. 최근 실거래 표본은 2026.06~2026.08의 12건이고, 최근 12개월 평균은 359,000,000원, 최저는 315,000,000원, 최고는 390,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 374,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 77.03㎡ | 14 | 374,000,000원 |
| 2026.08 | 77.03㎡ | 9 | 372,000,000원 |
| 2026.08 | 77.05㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 77.05㎡ | 7 | 369,000,000원 |
| 2026.07 | 72.0㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 72.11㎡ | 17 | 339,000,000원 |
| 2026.07 | 72.11㎡ | 8 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 72.0㎡ | 20 | 344,000,000원 |
| 2026.06 | 72.11㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 77.03㎡ | 7 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 77.03㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 77.03㎡ | 17 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 359,000,000원 |
최저매각가 332,000,000원은 최근 12개월 평균 359,000,000원의 92.5%라서 전체 표본 평균만 놓고 보면 낮습니다. 다만 표본에는 77.03~77.05㎡ 거래가 369,000,000원~390,000,000원으로 포함돼 있고, 본건과 가까운 72.0~72.11㎡ 거래는 315,000,000원·330,000,000원·335,000,000원·339,000,000원·344,000,000원입니다. 따라서 신건 332,000,000원은 같은 면적대 거래 범위를 벗어난 저가가 아니라 실거래 범위 안의 가격으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 현대해상화재보험주식회사 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 주식회사오에스비저축은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 주식회사페퍼저축은행 근저당 | 105,600,000원 | 86,552,000원 |
| 4. 주식회사페퍼저축은행 근저당 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 405,600,000원 중 326,552,000원이 배당되고 79,048,000원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 79,048,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 144,518,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 196,894,720원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권 관련 배당도 88,705,280원으로 표시돼 청구금액 95,957,278원을 충족하지 못하는 시나리오지만, 이것 역시 채권자의 배당 부족 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 양정동 소재 효정중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·각종 공장·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 21층 건물 내 4층 405호입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(효문지구)이며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 평균값만으로 판단하지 않기. 최근 12개월 평균은 359,000,000원이지만, 본건과 가까운 72㎡대 거래는 315,000,000원~344,000,000원입니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 권리는 정리돼 있지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.12.15 현대해상화재보험주식회사 근저당이 말소기준입니다.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 현재 회차 미배당은 79,048,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 보통”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2020.12.15 현대해상화재보험 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 최근 12개월 평균 359,000,000원의 92.5%라는 숫자만 보고 크게 할인됐다고 평가하기 어렵습니다. 실제로 72.0~72.11㎡ 거래가 315,000,000원부터 344,000,000원까지 존재해, 현재 최저가 332,000,000원은 그 실거래 범위 안입니다. 결론은 권리분석은 합격, 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
