울산지방법원 2025타경13018. 울산 북구 진장동 1048-1, 1층 비-14호로 등기된 근린시설입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 판매시설(소매시장)입니다. 김영철 씨가 2021.12.10 소유권을 이전받았고, 같은 날 울산태화신용협동조합이 채권최고액 194,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 등기된 울산신용보증재단·하나카드의 가압류와 2025.12.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매각가를 최저매각가와 같은 238,000,000원으로 놓은 예상배당에서는 집행비용과 등기 채권이 모두 배당되고 소유자에게 19,750,573원이 남습니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 권리 계산과 별개로 실제 점유·임대차 상태 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13018 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 진장동 1048-1 1층 비-14호 · 울산광역시 북구 진장유통1로 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(소매시장) · 철근콘크리트구조 지상2층 건물 |
| 소유자 | 김영철 (2021.12.10 소유권이전 · 2021.11.15 매매 · 거래가액 258,838,941원) |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산태화신용협동조합 / 157,050,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.12.10 울산태화신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 194,400,000원이고, 이후 2024.04.15 울산신용보증재단 가압류 13,852,700원, 2024.04.23 하나카드 주식회사 가압류 5,864,727원, 2025.12.10 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 238,000,000원을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
등기상 김영철 씨의 2021.11.15 매매 거래가액은 258,838,941원이고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 238,000,000원입니다. 그러나 2021년의 소유권 취득가액만으로 2026년 현재 판매시설의 시세를 판단할 수는 없습니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래가액보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
| 구분 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 238,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 190,400,000원 | 27,183,027원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 152,320,000원 | 64,729,907원 | 0원 |
회차가 내려가면 배당받지 못하는 등기 채권은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따른 핵심 변화는 인수액이 아니라 매각대금과 채권자 배당 부족액입니다. 다만 현재 판매시설의 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태이므로, 238,000,000원·190,400,000원·152,320,000원 중 어느 가격부터 시장 대비 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 울산태화신용협동조합 | 194,400,000원 | 194,400,000원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 13,852,700원 | 13,852,700원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,864,727원 | 5,864,727원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,750,573원 |
현재 최저가 238,000,000원을 매각가로 가정하면 등기 채권 214,117,427원이 전액 배당되고 소유자에게 19,750,573원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,132,000원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 진장동 소재 울산우편집중국 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 판매시설(소매시장)이며, 매각물건명세서 비고에도 판매시설(소매시장)로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 지상2층 건물이며, 외벽은 대리석·강화유리·몰탈 위 페인트, 내벽은 인테리어마감·강화유리, 창호는 강화유리창·샷시창입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 5,424.5㎡, 준공업지역·상업용·평지이며 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 1,017,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 물류단지·장애물제한표면구역·가축사육제한구역·도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·유통업무설비·중점경관관리구역에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 현황조사·매각물건명세서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2021.12.10 울산태화신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 238,000,000원으로 같지만 현재 판매시설의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 자체를 시세로 간주하지 않아야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 190,400,000원, 2회 유찰 시 152,320,000원으로 내려가며 채권 미배당은 각각 27,183,027원과 64,729,907원입니다. 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 용도·규제 확인. 판매시설(소매시장) 이용상태와 준공업지역·물류단지·지구단위계획구역 등 토지이용 조건을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리 구조와 가격 판단을 분리해서 볼 필요가 있습니다. 말소기준인 2021.12.10 울산태화신용협동조합 근저당 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건은 아파트가 아니라 판매시설(소매시장)이며 임대관계가 미상입니다. 현재 신건 최저가 238,000,000원이 시장 대비 낮은지 판단할 최근 실거래 기준도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않았다입니다. 입찰 판단의 핵심은 감정가 자체가 아니라 실제 점유·임대차와 판매시설의 현재 거래가격을 확인하는 데 있습니다.
