울산지방법원 2025타경13078. 울산 울주군 범서읍 천상리 경동태원하이빌아파트 105동 10층 1001호입니다. 등기상 소유자는 이길호이며, 2009.08.25 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.10.08 주식회사경남은행 근저당권으로, 채권최고액은 77,000,000원입니다. 이후 김성희 가압류, 경남은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
근저당권은 2025.09.29 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 2025.12.18 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수위험보다 현재 신건 가격과 최근 실거래의 관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13078 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 범서읍 천상리 324-2 경동태원하이빌아파트 105동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실1·발코니 등 · 20층 건물 내 10층 |
| 동일평형 기준 | 59.96㎡ |
| 소유자 | 이길호 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 53,365,596원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 현재 확인된 임차인 신고는 없고 예상배당상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 말소기준인 2019.10.08 경남은행 근저당권 이후 설정된 김성희의 31,500,000원 가압류, 경남은행의 25,674,232원 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 118,000,000원은 최근 평균의 106.9%
경동태원하이빌 동일 평형 59.96㎡의 최근 실거래 12건 평균은 110,375,000원입니다. 현재 최저매각가 118,000,000원은 이 평균의 106.9%입니다. 최신 거래는 2026.08의 104,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 18 | 104,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 18 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 15 | 106,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 14 | 108,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 14 | 142,500,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 15 | 119,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 16 | 105,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 20 | 75,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 110,375,000원 |
표본 범위는 75,000,000원~142,500,000원으로 편차가 크지만, 현재 신건 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 110,375,000원을 7,625,000원 웃돕니다. 특히 대상 호수와 같은 10층의 2026.07 거래가도 110,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 현재 회차는 감정가 100%인 118,000,000원이고, 1회 유찰 시 시나리오는 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원입니다. 신건 가격과 최근 실거래의 관계를 고려하면 현재보다 낮은 회차에서 가격 경쟁력을 다시 확인하는 접근이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김성희 | 31,500,000원 | 31,500,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경남은행 | 25,674,232원 | 7,048,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
118,000,000원 매각 가정 시 채권 총액 134,174,232원 중 115,548,000원이 배당되고, 미배당액은 18,626,232원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 18,626,232원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 41,873,432원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 60,413,592원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰자 측 핵심 변화는 인수액이 아니라 취득가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천상초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·상가·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물 내 10층 1001호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 10미터 소로에 접하고 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역이며 대표지번 기준 공시지가는 1,104,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소로1류에 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 경동태원하이빌은 998세대이며 2001.02.20 준공됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균 110,375,000원의 106.9%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 저가로 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.08의 104,000,000원이며, 대상과 같은 10층의 2026.07 거래도 110,000,000원입니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원입니다. 회차별 가격이 최근 실거래 대비 어느 수준인지 다시 비교해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황은 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 배당표 확인. 신건 가정에서도 채권 미배당 18,626,232원이 발생하지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 이후 가압류가 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리구조만 놓고 보면 접근하기 쉬운 편입니다. 그러나 현재 신건 최저가 118,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 110,375,000원보다 7,625,000원 높고, 최신 거래 104,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 보류입니다. 신건에서 가격 메리트를 주장하기보다는 실제 실거래 수준과 향후 유찰 회차의 가격을 함께 비교하는 것이 핵심입니다.
