울산지방법원 2025타경13097. 울산 남구 무거동 굴화주공1, 107동 10층 1004호의 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 이 사건의 권리분석은 “등기상 후순위 권리가 소멸하느냐”보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 배당으로 전부 없어지느냐가 핵심입니다. 소유자는 신문선이고, 2024.04.26. 국의 압류가 말소기준입니다. 이후 울주군 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 남구 압류는 매각으로 소멸하지만, 류휘정은 2022.05.31. 전입·점유를 시작해 그보다 앞서 대항력을 갖췄습니다.
현재 회차 245,000,000원 가정에서는 집행비용 4,230,000원 뒤 임차인에게 200,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 40,770,000원이 배당됩니다. 이 가정대로라면 임차보증금 미배당액이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 선순위로 차감되면 실제 배당액이 달라질 수 있으므로, 현재 회차의 ‘인수 0원’은 세금 우선배당 확인을 전제로 한 결과로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 275-1 주공아파트 제107동 제10층 제1004호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 20층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 신문선 · 소유권이전 등기 1997.06.26. · 매매 원인 1996.07.16. |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
| 단지 | 굴화주공1 · 1,046세대 · 1997.04.10. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
말소기준은 2024.04.26. 접수된 국의 압류입니다. 이후 2024.09.20. 울주군 압류, 2025.06.10. 울주군 압류, 2025.12.19. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.15. 남구 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 류휘정은 2022.05.31. 전입·점유했고 확정일자는 2022.04.25.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.06.05. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금이 전액 배당되지 않는다면 남은 금액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 승계형
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류휘정 | 200,000,000원 | 2022.05.31. | 2022.04.25. | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 평균보다 8.4% 높다
굴화주공1 전용 59.99㎡의 최근 12건 실거래 평균은 225,916,666원입니다. 현재 최저가 245,000,000원은 이 평균의 108.4%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “경매라서 시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 최신 거래는 2026.08. 264,000,000원이지만 같은 2026.08.에도 186,000,000원과 240,000,000원 거래가 함께 있어 거래 편차가 큽니다. 가격 판단은 한 건의 최고가보다 최근 12건 평균을 중심에 두는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 15 | 264,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 1 | 186,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 247,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 20 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 199,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 7 | 231,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 18 | 243,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 20 | 226,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 225,916,666원 |
④ 회차별 인수 — 최저가만 보면 안 되는 이유
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 196,000,000원 | 7,544,000원 | 203,544,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 156,800,000원 | 46,195,200원 | 202,995,200원 |
1회 유찰만 보면 최저가는 196,000,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 하지만 대항력 임차인의 미배당 보증금 7,544,000원이 승계되므로 실제 부담은 203,544,000원입니다. 2회 유찰 역시 표면 최저가 156,800,000원만 보고 가격 메리트를 계산하면 안 되고, 인수액 46,195,200원을 더한 202,995,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 류휘정 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 40,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 류휘정의 보증금 200,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 200,000,000원 중 40,770,000원을 배당받고 159,230,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 무거동 문수고등학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 20층 건물의 10층 1004호이며 위생·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(굴화지구)이며 공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 환금성. 굴화주공1은 1,046세대 아파트이고 최근 동일면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가는 185,000,000원부터 264,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 얼마인지 확인해야 합니다. 선순위 세금이 커지면 임차인 배당이 줄고 그 잔액이 매수인 인수로 전환될 수 있습니다.
- 임차보증금 전액배당 여부. 매각물건명세서상 류휘정은 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 임차인입니다. 현재 0원이라는 숫자는 배당표 가정과 세금 확인을 전제로 봐야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 기준. 1회 유찰의 표면 최저가 196,000,000원 대신 인수액을 포함한 203,544,000원, 2회 유찰 시에는 202,995,200원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균 225,916,666원의 108.4%입니다. 신건 자체는 최근 평균보다 저렴하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·세금 우선순위와 실제 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰 뒤에는 인수액을 더해서 봐야 한다”
이 물건은 단순한 ‘권리 깨끗한 아파트’가 아닙니다. 류휘정은 말소기준 2024.04.26.보다 앞선 2022.05.31.에 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금은 200,000,000원입니다. 현재 회차 245,000,000원에서는 배당 시뮬레이션상 보증금 전액이 변제돼 인수 0원이지만, 1회 유찰부터 미배당 보증금 인수가 발생합니다. 따라서 유찰 이후에는 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득으로 시세를 비교해야 합니다.
가격도 현재는 보수적으로 봐야 합니다. 신건 245,000,000원은 최근 12개월 평균 225,916,666원의 108.4%입니다. 반대로 1회 유찰 시 실질취득 203,544,000원, 2회 유찰 시 202,995,200원으로 내려가면서 최근 평균보다 낮아질 수 있지만, 표면 최저가 196,000,000원·156,800,000원만큼 싸지는 것은 아닙니다. 여기에 선순위 세금 배당이 임차인의 전액 변제를 흔들 수 있다는 점까지 감안하면, 현재 신건은 가격 보류, 유찰 이후는 반드시 인수액을 더한 총액으로 판단하는 사건입니다.
