울산지방법원 2026타경47. 경상남도 양산시 신기동 125-5, 갤러리아 4층 401호의 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김미숙이며, 2015년 3월 17일 매매를 원인으로 2015년 4월 17일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 말소기준은 2013년 12월 19일 설정된 동양산농업협동조합 근저당권 100,800,000원입니다.
현재 경매개시결정은 2026년 1월 23일 접수된 울산지방법원 2026타경47입니다. 그보다 앞선 2025년 경매개시결정은 2026년 1월 8일 각하되어 2026년 1월 16일 말소됐습니다. 과거 하나카드 가압류와 액트캐쉬대부 근저당도 이미 말소되어, 현 경매에서 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 신기동 125-5 4층 401호 · 도로명 경상남도 양산시 고향의봄로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 대상면적 75.89㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김미숙 · 2015.03.17 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 89,962,472원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2013년 12월 19일 동양산농업협동조합 근저당권입니다. 2017년 설정된 액트캐쉬대부 근저당권은 2021년 이미 말소됐고, 2018년 하나카드 가압류 역시 같은 해 말소됐습니다. 현재의 2026타경47 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 확인된 거래보다 신건 실질취득가가 높다
갤러리아의 대상면적은 75.89㎡이며, 확인된 동일 면적 거래는 2021년 10월 3층 100,000,000원 1건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 100,000,000원으로 산출돼 있으나, 실제 확인 거래 표본은 단 1건이므로 가격 판단에는 표본 부족을 함께 반영해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 75.89㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 평균 | 75.89㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가는 103,000,000원으로, 확인된 최근 거래와 데이터상 최근 12개월 평균 100,000,000원의 103.0%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 해석할 수 없고, 현재 회차에서는 최근 거래보다 높은 가격입니다. 특히 이 건물은 총 4세대이고 확인 거래도 1건뿐이어서, 아파트처럼 충분한 표본을 전제로 한 시세 판단은 곤란합니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 동양산농업협동조합 | 100,800,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 미배당액이 42,000원 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 100,758,000원 | 42,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 80,516,800원 | 20,283,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 64,333,440원 | 36,466,560원 | 0원 |
유찰이 발생하면 근저당권자의 미배당은 커지지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 즉 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 입찰가격과 환금성입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 북정동 양산시립박물관 남서측 인근이며, 주변은 구획정리로 조성된 주거지대로 소규모 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층입니다. 외벽은 타일·드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시이며 내부 상세는 미상입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 로비폰, 도시가스, 난방설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 다세대주택 부지이며 토지면적은 168.6㎡, 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 갤러리아는 총 4세대이며 확인된 거래는 1건입니다. 충분한 거래 표본이 없어 매도 시 가격발견과 환금성은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 실질취득가 103,000,000원은 확인 거래 100,000,000원의 103.0%입니다. 신건에서 가격 메리트를 전제로 입찰하지 않아야 합니다.
- 거래 표본. 동일 면적 확인 거래가 1건뿐입니다. 개별 호수의 내부 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가에서도 내부 상세가 미상으로 기재돼 있으므로 수리비 변수를 보수적으로 반영해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 현재 경매개시결정, 이미 말소된 과거 가압류·근저당 및 배당요구 관계를 등기부와 매각서류 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액도 0원이어서 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 신건 실질취득가 103,000,000원은 확인된 거래 100,000,000원보다 높고, 해당 건물은 총 4세대, 확인 거래는 1건뿐입니다. 따라서 현재 회차의 최저가를 근거로 “싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 접근. 이 사건의 핵심은 인수 위험이 아니라 실제 매수수요와 입찰가입니다.
