울산지방법원 2026타경10016. 양산시 물금읍 가촌리의 양산물금양우내안애3차센트럴아파트 304동 702호입니다. 현재 소유자는 박정이이고, 2021.06.25 소유권이전 당시 거래가액은 495,000,000원입니다. 말소기준권리는 2021.10.01 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 87,600,000원이며, 이후 2022.03.08 설정된 페퍼저축은행 근저당권 73,200,000원과 2026.01.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 더 중요한 것은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 514,000,000원인 신건인데, 같은 면적 최근 실거래 12건의 평균은 460,875,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 111.5%로, 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2026타경10016 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1282 양산물금양우내안애3차센트럴아파트 304동 7층702호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 야리로 89 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 100.3943㎡ |
| 소유자 | 박정이 · 2021.06.25 소유권이전 · 거래가액 495,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 514,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 366,453,172원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2016.11.24 |
| 총 세대수 | 311세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.10.01 주식회사페퍼저축은행 근저당권 87,600,000원입니다. 이후 설정된 2022.03.08 페퍼저축은행 근저당권 73,200,000원과 2026.01.07 한국자산관리공사 명의의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 소유자 직접 점유라고 단정할 수는 없습니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 514,000,000원은 최근 거래보다 높다
양산물금양우내안애3차센트럴아파트의 동일 면적 100.39㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12건 평균은 460,875,000원, 최신 거래는 2026.07 470,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 100.39㎡ | 19 | 470,000,000원 |
| 2026.06 | 100.39㎡ | 25 | 490,000,000원 |
| 2026.06 | 100.39㎡ | 6 | 478,000,000원 |
| 2026.06 | 100.39㎡ | 22 | 475,000,000원 |
| 2026.05 | 100.39㎡ | 6 | 480,000,000원 |
| 2026.05 | 100.39㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 100.39㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 2026.05 | 100.39㎡ | 3 | 438,000,000원 |
| 2026.04 | 100.39㎡ | 17 | 470,000,000원 |
| 2026.03 | 100.39㎡ | 2 | 429,000,000원 |
| 2026.03 | 100.39㎡ | 8 | 449,000,000원 |
| 2026.03 | 100.39㎡ | 12 | 443,500,000원 |
| 평균 | 100.39㎡ | 12건 | 460,875,000원 |
최근 거래 범위는 429,000,000원~490,000,000원이고 평균은 460,875,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 514,000,000원으로 최근 평균의 111.5%입니다. 최신 거래 470,000,000원뿐 아니라 최근 12건 중 최고 거래인 490,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,540,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 87,600,000원 | 87,600,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 73,200,000원 | 73,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 345,660,000원 |
매각가 514,000,000원 가정 시 집행비용 7,540,000원, 페퍼저축은행 근저당권 합계 160,800,000원이 배당되고 소유자 잔여액은 345,660,000원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산고등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 양산물금양우내안애3차센트럴아파트는 311세대이며 사용승인일은 2016.11.24입니다.
- 토지. 정방형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 지형은 평지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,177,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 514,000,000원은 최근 12건 평균 460,875,000원의 111.5%입니다. 현재 가격을 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래 상단도 초과. 최근 최고 거래가 490,000,000원이고 최신 거래는 470,000,000원입니다. 신건 최저가는 두 가격보다 모두 높습니다.
- 회차별 재평가. 1회 유찰 시 411,200,000원, 2회 유찰 시 328,960,000원으로 제시되어 있으므로 유찰 후에는 당시 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 내부 확인이 불가했고 임대관계도 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 사건 소재지는 7층702호, 감정요항표 건물 구조 항목은 8층802호로 기재되어 있으므로 입찰 대상 부동산 표시를 원본에서 반드시 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 사건 청구액은 366,453,172원으로 기재되어 있고 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 채권관계와 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정이 소멸하고, 예상 인수액도 0원이라는 점에서 권리구조는 단순합니다. 반면 가격은 전혀 다른 이야기입니다. 최근 동일 면적 12건 평균은 460,875,000원, 최신 거래는 470,000,000원, 최근 최고 거래도 490,000,000원인데 현재 신건 최저가는 514,000,000원입니다. 최근 평균 대비 111.5%이므로 현재 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 권리는 검토 가능, 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 유찰 이후 가격이 실제 시장가격 아래로 내려오는지를 확인하는 것입니다.
