창원지방법원 2026타경41. 진주시 장대동 107-20 소재의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 토지 200㎡와 건물이 함께 얽혀 있습니다. 감정평가 이용상태에는 주택 이용 부분과 함께 창고(1층)·문화원(2층) 이용 건물이 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 기호 ㄹ 포함이 명시돼 있습니다. 따라서 일반적인 단일 주거호실 경매보다 현황 확인의 중요도가 높습니다.
등기상 말소기준은 2024.09.11 설정된 하나은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 하나은행의 추가 근저당 12,000,000원, 광신주류의 강제경매개시결정, 경남신용보증재단의 가압류 90,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인 김무연의 선행 전입입니다. 전입일이 2005.05.23로 말소기준보다 앞서고, 배당표상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경41 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 장대동 107-20 · 경상남도 진주시 남강로696번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 부분 · 창고(1층) 및 문화원(2층) 이용 건물 |
| 토지 | 200㎡ · 대 · 주상용 · 일반상업지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조종균 · 2024.07.30 증여 원인, 2024.08.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 540,838,350원 / 540,838,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광신주류 / 120,758,801원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선행 임차보증금은 인수
2017.02.24 설정됐던 중앙새마을금고 근저당권 60,000,000원은 2024.08.01 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.09.11 하나은행 근저당권이며, 그 뒤의 추가 근저당과 강제경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김무연의 전입은 2005.05.23로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구 및 확정일자는 확인되지 않고 배당표에도 배당액이 0원으로 잡혀 있어, 보증금 1,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김무연 | 2005.05.23 | 1,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 1,000,000원 인수 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 근거가 없습니다. 특히 현재 회차는 신건으로 감정가와 최저가가 동일하고, 여기에 임차보증금 인수까지 더해집니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 540,838,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,808,384원 |
| 인수 · 임차인 김무연 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사 광신주류 | 120,758,801원 | 120,758,801원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 190,271,165원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 342,758,801원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 190,271,165원이 계산됩니다. 김무연 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수금은 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 540,838,350원 | 1,000,000원 | 541,838,350원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 432,670,680원 | 1,000,000원 | 433,670,680원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 346,136,544원 | 1,000,000원 | 347,136,544원 | 2,268,169원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 장대동 소재 진주시외버스터미널 서측 인근으로, 부근은 숙박시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 버스정류장 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 200㎡, 지목 대, 주상용, 평지·정방형이며 일반상업지역에 속합니다. 공시지가는 1,030,000원/㎡입니다.
- 규제. 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 주택 이용 부분과 창고(1층)·문화원(2층) 이용 부분이 함께 확인되며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수. 김무연 보증금 1,000,000원은 매각대금과 별개로 인수하는 금액이므로 응찰가 계산에 반드시 더하세요.
- 점유범위 확인. 임차인의 점유 부분이 특정돼 있지 않으므로 현황조사와 현장 확인을 통해 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 기호 ㄹ이 포함되고 목록6의 구조·면적 및 이용상태가 별도로 기재돼 있으므로 매각대상 범위를 원문에서 확인하세요.
- 복합용도 현황. 주택뿐 아니라 창고·문화원 이용이 확인돼 일반 주거용 부동산과 다른 명도·활용·환금성 변수가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 540,838,350원 또는 유찰 후 가격이 시세보다 싸다고 단정하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 목록과 점유관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “매수인 인수”는 별개다
이 사건의 등기부 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2024.09.11 하나은행 근저당권을 기준으로 뒤의 추가 근저당, 강제경매개시결정, 가압류가 모두 소멸하기 때문입니다. 하지만 선순위 전입 임차인 김무연의 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차에서 실제로 계산해야 할 취득 부담은 541,838,350원입니다.
여기에 일괄매각, 제시외 건물 포함, 주택·창고·문화원으로 나뉘는 이용상태까지 겹칩니다. 실거래 비교 근거도 없어 신건 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차보증금 인수와 복합 물건 현황을 함께 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
