창원지방법원 2026타경10006. 진주시 사봉면 사곡리 1803-2, 사봉일반산업단지 안에 있는 공장 및 토지입니다. 감정평가상 공장, 사무실·숙소, 사무실·휴게실, 분철장, 기계실, 창고 등 여러 건물이 함께 구성되어 있고 토지면적은 3,481.9㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사엘앤에스코리아이며, 2024.09.30 소유권을 이전받은 날 중소기업은행이 채권최고액 2,112,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.10.24 중소기업은행의 채권최고액 1,344,000,000원 근저당, 2025.11.20 중소기업은행의 200,000,000원 가압류, 2025.12.03 국민건강보험공단 압류, 2026.01.07 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2026.02.12에는 기존 근저당 일부가 기술보증기금에 각각 269,992,416원, 515,487,844원 대위변제에 따라 일부 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10006 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 1803-2 · 산업단지로44번길 6 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 숙소, 휴게실, 분철장, 기계실, 창고 등 |
| 토지 | 공장용지 3,481.9㎡ · 일반공업지역 · 일반산업단지 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사엘앤에스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 4,317,770,400원 / 4,317,770,400원 (신건) |
| 청구액 | 2,951,161,538원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 공시지가 | 192,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
핵심은 2024.09.30 중소기업은행 근저당입니다. 점유자 정찬은의 전입신고일은 2025.10.01로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정찬은 | 2025.10.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 실거래 비교보다 회차별 미배당을 본다
이 물건에는 동일 자산의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 4,317,770,400원이 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 신건이고, 유찰 시 시나리오는 80%, 64%로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,317,770,400원 | 0원 | 616,192,696원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,454,216,320원 | 238,725,843원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,763,373,056원 | 922,660,675원 | 0원 | 0원 |
중요한 점은 유찰로 매각대금이 낮아져 채권자 미배당액이 커져도, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 1회 유찰 시 미배당 238,725,843원, 2회 유찰 시 922,660,675원은 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자가 추가로 부담하는 금액으로 계산되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,317,770,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,577,704원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 중소기업은행 | 2,112,000,000원 | 2,112,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 1,344,000,000원 | 1,344,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 616,192,696원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 3,656,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 616,192,696원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 일괄매각 범위 — 포함 기계와 제외설비를 분리해서 본다
이 사건은 “토지와 건물만 사는 경매”로 단순화하면 안 됩니다. 매각에 들어오는 기계·기구와 들어오지 않는 고압가스저장소가 같은 사업장 안에 공존합니다. 따라서 권리분석상 인수액이 0원이라는 결론과 별개로 현물 인수 범위를 정확히 대조하는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉일반산업단지 안에 있으며, 주변은 산업단지 내 중·소규모 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공장, 사무실·숙소, 사무실·휴게실, 분철장, 기계실, 창고 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 3,481.9㎡, 일반공업지역·일반산업단지·제1종지구단위계획구역에 속하며 대로2류와 중로1류에 접합니다.
- 형상·도로. 평지, 세로장방, 중로각지로 조사되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 192,100원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조를 중심으로 구성되어 있고 공장 기호(2-가)는 층고 약 9m, 최고높이 약 11.5m입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 정찬은의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 부분과 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선·우선변제 여부는 별도 서류 대조가 필요합니다. 이는 배당액 변동 요인입니다.
- 매각 범위 대조. 제2024-301호·제2024-333호 기계·기구와 기호ⓐ는 포함, 고압가스저장소는 제외입니다.
- 고압가스저장소. (주)세종이엔씨 대여 설비의 위치와 사업장 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 자산 실거래 비교값이 없어 감정가 4,317,770,400원의 가격 메리트는 현 상태에서 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시 해석. 1회·2회 유찰 시 채권 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
권리 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.09.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 점유자 전입은 2025.10.01로 뒤이므로 대항력이 없으며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 정리되는 흐름입니다.
다만 이 물건의 난도는 권리보다 자산 구성에 있습니다. 공장·사무실·숙소·분철장·기계실·창고, 3,481.9㎡ 토지와 기계·기구가 일괄매각되는 반면, 토지 일부의 고압가스저장소는 매각에서 빠집니다. 여기에 점유자의 보증금이 확인되지 않았고 직접 비교할 실거래 자료도 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격과 현물 범위는 보수적으로 재검증”입니다.
