창원지방법원 2026타경10012. 진주시 이현동 ‘이현하이클래스웰가’ 106동 25층 2504호 아파트입니다. 현 소유자는 이강록이며, 2023년 4월 28일 소유권이전등기가 접수됐고 당시 거래가액은 422,000,000원입니다. 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 313,500,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 경남은행 근저당, 이수경 근저당, 신용보증기금·중소기업은행 가압류, 국·진주시 등의 압류와 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석을 “임차인 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부확인이 곤란했고 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 현재 확인된 임차권 신고는 없지만, 실제 점유자가 확인될 경우 전입·보증금·확정일자를 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 다루는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10012 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 이현동 1180 이현하이클래스웰가 106동 25층 2504호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 27층 중 25층 |
| 비교 대상면적 | 122.01㎡ |
| 소유자 | 이강록 · 2023.04.28 소유권이전 · 거래가액 422,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.04.28 농협은행주식회사 근저당권 313,500,000원입니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 말소기준 뒤의 경남은행 근저당 88,000,000원, 이수경 근저당 1,000,000,000원, 신용보증기금·중소기업은행 가압류와 각 압류·가처분은 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 423,000,000원은 최근 평균보다 높다
이현하이클래스웰가는 1,268세대, 사용승인일은 2008.04.08입니다. 제공된 최근 거래 12건의 평균은 391,083,333원, 최신 거래는 2026.07 359,000,000원입니다. 현재 최저매각가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.2%입니다. 따라서 신건 단계에서 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 110.1㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2026.07 | 110.1㎡ | 27 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 127.76㎡ | 17 | 412,000,000원 |
| 2026.06 | 122.01㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 127.76㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 110.1㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 122.01㎡ | 18 | 390,000,000원 |
| 2026.03 | 127.76㎡ | 25 | 448,000,000원 |
| 2026.03 | 110.1㎡ | 27 | 384,000,000원 |
| 2026.02 | 110.1㎡ | 5 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 127.76㎡ | 19 | 405,000,000원 |
| 2025.11 | 122.01㎡ | 20 | 410,000,000원 |
| 평균 | 122.01㎡ | 12건 | 391,083,333원 |
거래 표본은 355,000,000원에서 448,000,000원까지 분포합니다. 현재 신건 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 391,083,333원보다 높고, 최신 거래 359,000,000원보다도 높습니다. 경매 통계상 이 단지의 평균 유찰횟수는 0.9회입니다. 권리 인수액이 0원이라는 장점만으로 신건 가격에 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 313,500,000원 | 313,500,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이수경 | 1,000,000,000원 | 14,870,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 59,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 8,721,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 11,398,602원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,481,119,602원 중 배당액은 416,370,000원으로 계산됐고, 미배당액은 1,064,749,602원입니다. 후순위 미배당이 크지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이현동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 동측 왕복 4차선 도로와 북서측 왕복 3차선 도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 중 25층이며, 기본 위생·급배수·난방·승강기·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며, 공시지가는 749,500원/㎡입니다.
- 단지 규모. 이현하이클래스웰가는 1,268세대이며 사용승인일은 2008.04.08입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 391,083,333원의 108.2%입니다. 신건 자체를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 점유 조사. 임대관계 미상·내부 확인 곤란 상태입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 현장에서 별도 점유자가 확인되면 관련 자료 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 보수적으로 검토해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 기준권리 승계. 말소기준 근저당권은 농협은행주식회사에서 한국주택금융공사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 신건 가격과 미확인 점유
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.04.28 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이것만으로 높은 점수를 주기 어렵습니다. 신건 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균 391,083,333원의 108.2%이고, 최신 거래 359,000,000원보다도 높습니다. 여기에 현장조사 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 등기 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로, 점유는 반드시 재확인. 이 세 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.
