22,910,000원
광주지방법원 2024타경61217. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 제11층 제1243호 오피스텔입니다. 소유자 권용범은 2022년 7월 1일 매매를 원인으로 거래가액 72,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2022년 12월 1일 파주세무서장 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022년 7월 4일에 최영선이 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄다는 점입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
임차보증금은 85,000,000원으로 감정가 79,900,000원보다도 큽니다. 현재 최저가 22,910,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 812,380원을 제외한 22,097,620원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 62,902,380원은 매수인 인수로 남습니다. 따라서 낙찰가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경61217 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 상야2길 7, 11층비1243호 (빛가람동,중흥에스-클래스메가티움1차) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상12층 중 제11층 제1243호 |
| 소유자 | 권용범 (2022.07.01 매매 · 거래가액 72,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,900,000원 / 22,910,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최영선 / 87,406,010원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
을구 1번 우리은행 근저당권 58,800,000원은 2022년 7월 4일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 12월 1일 압류입니다. 그러나 최영선의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022년 7월 4일로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2023년 7월 19일 접수됐지만, 임차인의 선행 주민등록·점유가 존재하므로 미배당 보증금 인수 위험이 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최영선 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.04 확정일자 2022.07.04 | 85,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 약 8,500만원대
현재 최저매각가는 22,910,000원으로 감정가의 약 29%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서는 예상배당 후 62,902,380원을 매수인이 인수해 실질취득액이 85,812,380원이 됩니다. 이는 감정가 79,900,000원의 약 107.4%입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 29% | 22,910,000원 | 62,902,380원 | 85,812,380원 |
| 6회 유찰 시 감정가 23% | 18,328,000원 | 67,401,904원 | 85,729,904원 |
| 7회 유찰 시 감정가 18% | 14,662,400원 | 71,001,523원 | 85,663,923원 |
낙찰가가 22,910,000원 → 18,328,000원 → 14,662,400원으로 내려가도, 임차보증금 미배당 인수액은 반대로 62,902,380원 → 67,401,904원 → 71,001,523원으로 늘어납니다. 그래서 매각가와 인수를 합친 총부담은 세 시나리오 모두 85,000,000원대에 머뭅니다. 유찰 자체가 실질취득 가격을 크게 낮춰주지 않는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 812,380원 |
| 1. 임차인 최영선 보증금 | 85,000,000원 | 22,097,620원 |
| 2. 경매개시결정 · 최영선 | 87,406,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 812,380원과 임차보증금 22,097,620원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 62,902,380원은 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 물건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동 행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·상가·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 왕복4차로 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상12층이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 22,910,000원에 임차보증금 인수 62,902,380원을 더한 85,812,380원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 커져 매각가+인수는 각각 85,729,904원·85,663,923원입니다.
- 임차권등기 확인. 최영선의 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 및 임차권등기 존속 가능성이 명시돼 있습니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 신청채권자와 임차권자가 모두 최영선으로 기재돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급관계·경매신청채권을 원본에서 대조해야 합니다.
- 현장·서류 대조. 오피스텔 이용상태와 점유현황, 임차권 관련 서류 및 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 29%”가 이 물건의 가격이 아니다
5회 유찰로 최저매각가는 22,910,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 더 중요한 숫자는 임차보증금 85,000,000원입니다. 최영선은 말소기준 압류보다 앞선 2022년 7월 4일 주민등록·점유·확정일자를 갖췄고, 현재 회차 예상배당으로 보증금이 전액 회수되지 않습니다. 그 결과 매수인 인수액은 62,902,380원, 실질취득액은 85,812,380원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘기 때문에 총부담은 계속 약 8,500만원대에 남습니다. 감정가 79,900,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 인수 구조입니다. 권리·가격을 함께 보면 최저가 할인만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
