창원지방법원 2026타경10073. 사천시 곤명면 신흥리 4-34 일원의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층, 사용승인일은 2001.10.08.이며, 숙박시설로 이용했으나 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다. 등기상 현 소유자는 손아인이고, 2024.05.23. 소유권이전과 같은 날 서부산농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건의 말소기준은 바로 그 2024.05.23. 을구 11번 근저당권입니다. 이후 김기현의 근저당권 360,000,000원, 조용규의 가압류 13,000,000원, 국민건강보험공단·사천시 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유상태까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10073 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 4-34 · 경상남도 사천시 곤명면 경서대로 3647 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설로 이용했으나 현재 영업 중단 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 2001.10.08. |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 998.0㎡ · 토지이용상황 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손아인 |
| 감정가 / 최저가 | 1,132,692,000원 / 1,132,692,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서부산농업협동조합 / 720,082,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 기호 ㄱ~ㄹ 포함 · 목록5 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현 등기구조에서 핵심은 을구 11번 서부산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 김기현 근저당권과 조용규 가압류, 국민건강보험공단·사천시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 과거 농업협동조합중앙회, 주식회사신영와코루, 주식회사하나은행, 진주원예농업협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 가격 판단 — ‘신건 최저가’만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,132,692,000원이고 유찰은 아직 0회입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,132,692,000원입니다. 다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,132,692,000원 | 94,034,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 906,153,600원 | 318,307,936원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 724,922,880원 | 497,726,349원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 내려가면서 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계에서는 그 미배당액이 매수인에게 보증금이나 인수채무로 전환되는 구조가 아닙니다. 즉 이 사건의 가격 변수는 인수액보다 실제 숙박시설·토지의 환금성과 활용성에 더 크게 좌우됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,132,692,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,726,920원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 서부산농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 김기현 | 360,000,000원 | 278,965,080원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 조용규 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,213,000,000원 중 예상배당은 1,118,965,080원, 미배당은 94,034,920원입니다. 서부산농업협동조합 항목은 채권최고액 840,000,000원 기준의 배당 추정이며, 사건의 신청채권 청구액은 720,082,224원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 특수매각 조건 — 이 사건의 실질 리스크
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사천시 곤명면 신흥리 소재 고월마을회관 남동측 인근이며, 주변은 농경지·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 기호(2)는 숙박시설로 이용됐으나 기준시점 현재 영업이 중단된 상태입니다.
- 토지. 토지면적 998.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 기호(1)는 계획관리지역, 기호(3)·기호(5)는 보전관리지역입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 포함되며, 기호(3)는 낙동강 수변구역·접도구역, 기호(5)는 영농여건불리농지입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 공동주택이 아니라 영업이 중단된 숙박시설과 토지의 일괄매각이므로, 최저가 자체보다 재가동 가능성·대체용도·토지 규제·매수층을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5의 증명 발급 가능 여부와 제출기한을 반드시 확인하세요. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현장점유자·전입·사업자등록 점유관계를 원본과 대조하세요.
- 제시외 건물. 감정서 기호 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함되므로 위치·면적·사용상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물·토지의 목록별 경계와 목록2 건물의 실제 소재지인 신흥리 4-34번지를 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 계획관리지역·보전관리지역, 수변구역·접도구역·영농여건불리농지 등 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교 자료 없이 감정가 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고, 숙박시설 영업 중단 상태와 토지 활용성을 반영해 별도 수익가치를 산정하세요.
- 배당표 성격. 근저당권 배당은 채권최고액 기준 추정입니다. 실제 채권액·당해세·우선배당 사항은 매각기일 전 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 입찰은 단순하지 않다
등기만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2024.05.23. 서부산농업협동조합 근저당권을 기준으로 그 뒤의 근저당·가압류·압류가 소멸하고, 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리보다 용도와 절차입니다. 숙박시설은 현재 영업이 중단돼 있고, 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 특히 목록5의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 리스크가 있습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,132,692,000원이나 향후 80%·64% 회차 가격만 보고 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 매력은 별도 검증 대상입니다. 이 사건은 등기보다 농취증·현장점유·제시외 건물·숙박시설 재활용 가능성까지 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 유형입니다.
