창원지방법원 2026타경10085. 사천시 정동면 송보파인빌아파트 202동 2층 203호입니다. 등기상 현재 소유자는 윤기석이며, 2022.07.08. 매매를 원인으로 2022.09.30. 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 강경덕은 2022.11.17. 확정일자를 받고 2022.12.15. 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 101,500,000원입니다. 현재 등기상 강제경매개시결정은 2026.02.10.이고, 임차인의 전입은 그보다 앞서 있어 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 2026.07.22. 신청채권자 측에서 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출했습니다. 따라서 강경덕에게 적용되는 매수인 인수는 실질적으로 0원입니다. 이 확약은 강경덕에게만 적용되며, 확인된 실제 임차인은 강경덕 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10085 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 202동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 감정평가상 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 윤기석 · 2022.07.08. 매매 · 거래가액 97,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,228,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
현재 권리관계의 기준점은 2026.02.10. 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 현존하는 핵심 권리는 강경덕의 주택임차권입니다. 임차인의 전입 2022.12.15.은 경매개시결정보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자 2022.11.17.과 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강경덕 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 101,500,000원 | 2022-12-15 | 2022-11-17 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0원 |
확약이 없다는 전제의 회차별 룰상 인수액은 현재 회차 0원, 1회 유찰 시 20,197,600원, 2회 유찰 시 36,538,080원입니다. 다만 제출된 확약을 반영하면 강경덕에 대한 실질 인수는 각 회차에서 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
송보파인빌 동일 비교면적 84.63㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 108,250,000원, 최근 12개월 9건 평균은 112,666,666원이며, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.63㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 11 | 121,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 8 | 107,000,000원 |
| 2025.12 | 84.63㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 84.63㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 84.63㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2025.06 | 84.63㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.05 | 84.63㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2025.03 | 84.63㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2024.12 | 84.63㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.63㎡ | 9건 | 112,666,666원 |
현재 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균 112,666,666원의 92.3%입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 18.6% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 하지만 가장 최근 2026.05 거래가가 85,000,000원으로 현재 최저가보다 낮기 때문에, 최근 평균 대비 할인만 보고 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 전체 실거래 범위도 85,000,000원부터 132,000,000원까지 넓습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 1. 임차인 강경덕 보증금 | 101,500,000원 | 101,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 107,228,988원 | 244,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,256,000원과 임차인 강경덕 보증금 101,500,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 244,000원이 배당됩니다. 신청채권자 기준 미배당액은 106,984,988원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍정마을회관 북측 인근이며, 주위는 마을 내 주택과 마을 주변 농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 지역 내 일반적 교통사정은 보통이며, 아파트 단지까지 왕복 2~3차선 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 401,600원/㎡입니다.
- 단지. 송보파인빌은 888세대, 사용승인일은 2001-07-26이며 동일 비교면적 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이번 사건의 핵심은 강경덕에 대한 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 해당 서면의 원문과 적용 범위를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산을 그대로 적용하지 않기. 확약이 없다면 1회 유찰 시 20,197,600원, 2회 유찰 시 36,538,080원의 룰상 인수액이 발생하지만, 이 사건은 확약 때문에 강경덕에 관한 실질 인수는 0원입니다.
- 최신 거래 확인. 최근 12개월 평균은 112,666,666원이지만 최신 거래는 85,000,000원입니다. 평균 하나만으로 신건 가격이 싸다고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 순서 확인. 현재 회차 가정에서는 강경덕 보증금 101,500,000원이 전액 배당되고 신청채권자에게는 244,000원만 배당됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”에서 끝내면 이 사건을 놓친다
표면만 보면 보증금 101,500,000원의 대항력 임차인이 최저가 104,000,000원짜리 물건에 들어와 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰할수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다. 그러나 이 사건은 강경덕에 대한 대항력 포기와 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약이 제출돼 그 위험이 실질적으로 0원으로 해소됐습니다.
남는 판단은 가격입니다. 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균 112,666,666원의 92.3%로 평균보다 낮지만, 최신 거래 85,000,000원보다는 높습니다. 단지 평균 유찰도 1.9회입니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인 전제에서 통과, 가격은 신건 즉시 매력으로 단정하지 말고 최근 거래와 유찰 흐름까지 확인입니다.
