창원지방법원 2026타경10119. 산청군 삼장면 대하리 6-11 일대의 토지와 주택이 포함된 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사에이아이에이이고, 2017.07.14 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 276,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 부산은행의 336,000,000원 근저당, 권형근 명의로 설정됐다가 손명찬에게 이전된 500,000,000원 근저당, 국·해운대구의 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 담보권을 떠안는 형태는 아닙니다. 하지만 물건 자체는 일반적인 주거용 아파트와 성격이 전혀 다릅니다. 감정평가에서 주택은 장기간 방치돼 관리상태가 불량하다고 평가됐고, 보일러도 가동되지 않습니다. 또 일괄매각 대상 중 목록3 토지는 경사지입니다. 이 사건은 ‘권리가 얼마나 복잡한가’보다 실제 건물 상태와 토지 활용성이 어떤가가 입찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10119 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 삼장면 대하리 6-11 · 경상남도 산청군 삼장면 덕산대포로 168-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 목록2, 7 주택 |
| 소유자 | 주식회사에이아이에이 |
| 감정가 / 최저가 | 366,481,200원 / 366,481,200원 (신건) |
| 청구금액 | 380,517,242원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록3 토지 경사지 · 목록2, 7 건물 관리상태 감안평가 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2017년 부산은행 근저당이 기준
과거 설정됐던 동부산농업협동조합·진주남부농업협동조합·이영철 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.07.14 을구 7번 부산은행 근저당 276,000,000원입니다. 이후 설정된 부산은행 336,000,000원 근저당과 500,000,000원 근저당, 국·해운대구 압류, 2026년 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 현장 상태 — 권리보다 건물·토지 상태가 핵심
- 주택 상태. 목록2, 7 건물은 주택이며 장기간 방치돼 관리상태가 불량한 것으로 평가됐습니다.
- 난방. 제반 위생·급배수설비와 바닥난방 설비가 있으나 보일러는 가동되지 않음으로 기재돼 있습니다.
- 건물 구조. 목록2는 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상 2층, 목록7은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 2층입니다.
- 토지 경사. 매각물건명세서상 목록3 토지는 경사지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,481,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,930,737원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 336,000,000원 | 84,550,463원 |
| 을구 11번 근저당권 · 권형근 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 1,112,000,000원 중 360,550,463원이 배당되고 751,449,537원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 산청군 삼장면 대하리 소재 보안마을 북측 인근으로, 주위는 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 725.0㎡, 토지이용상황 단독, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 87,900원/㎡입니다.
- 추가 규제. 영농여건불리농지·준보전산지와 접하고, 일부 토지는 준보전산지 및 건축법상 도로와 관련된 제한이 기재돼 있습니다.
⑤ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 366,481,200원 | 360,550,463원 | 751,449,537원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 293,184,960원 | 288,280,371원 | 823,719,629원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 234,547,968원 | 230,464,296원 | 881,535,704원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당 규모가 커집니다. 현재 신건에서 751,449,537원인 미배당은 1회 유찰 시 823,719,629원, 2회 유찰 시 881,535,704원으로 증가합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물 내부 확인. 장기간 방치·관리불량 상태와 보일러 미가동이 어느 정도의 수선 범위로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 목록3 경사지 확인. 경사 정도와 접근·활용 가능성을 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 위치·경계·이용상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2017.07.14 부산은행 근저당이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기와 매각물건명세서로 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기보다 현장이 더 어려운 물건”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2017.07.14 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현장 리스크는 작지 않습니다. 주택은 장기간 방치되고 관리상태가 불량하며, 보일러도 가동되지 않습니다. 목록3 토지는 경사지이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리분석만 끝냈다고 입찰 준비가 끝나는 유형이 아닙니다. 권리는 정리 가능, 현장은 반드시 직접 확인. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
