창원지방법원 2026타경10137. 진주시 내동면 신율리 470-17, 내동로 215의 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 징크지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2016.10.11입니다. 토지는 대 862㎡, 생산녹지지역, 공시지가 333,400원/㎡로 조사돼 있습니다.
등기부만 놓고 보면 현재 말소기준은 2017.07.13 설정된 진주남부농업협동조합 근저당권 1,120,000,000원입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 진주축산업협동조합 근저당권 396,000,000원·204,000,000원과 주식회사금우기공 근저당권 200,000,000원은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 내동면 신율리 470-17 · 경상남도 진주시 내동면 내동로 215 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 징크지붕 2층 · 사용승인일 2016.10.11 |
| 토지 | 대 862㎡ · 생산녹지지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김무중 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,199,438,660원 / 1,199,438,660원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주남부농업협동조합 / 738,400,248원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 기호 ㄱ, ㄷ 매각포함 · 기호 ㄴ 매각제외 · 최저매각가격은 이로 인하여 제한받는 가격 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.07.13
말소기준권리는 2017.07.13 진주남부농업협동조합 근저당권 1,120,000,000원입니다. 2025.05.21 케이비국민카드 가압류 5,548,483원과 2026.03.06 임의경매개시결정은 후순위라 매각으로 소멸합니다. 다만 권리 타임라인 앞쪽에 위치하는 김춘준의 2016.11.28 전입은 별도입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상으로 남습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘준 | 미상 | 2016.11.28 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 최정욱 | 1층 일부 | 2021.02.25 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김광중 | 미상 | 2018.01.16 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최정욱은 말소기준보다 뒤인 2021.02.25 전입이고 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원이며 2026.04.09 배당요구를 했습니다. 김광중도 2018.01.16 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 반면 김춘준은 2016.11.28 전입으로 말소기준보다 앞서 있어 성격이 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,199,438,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,394,387원 |
| 2. 근저당 · 진주남부농업협동조합 | 1,120,000,000원 | 1,120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,548,483원 | 5,548,483원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,495,790원 |
이 배당표는 근저당권의 채권최고액 1,120,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 738,400,248원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 김춘준의 보증금도 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 매수인 승계 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미회수는 늘지만 인수 판단은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,199,438,660원 | 1,125,548,483원 | 0원 | 59,495,790원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 959,550,928원 | 947,555,419원 | 177,993,064원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 767,640,742원 | 757,564,335원 | 367,984,148원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금이 줄어 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 다만 이 표의 매수인 인수 0원은 배당 계산상의 값입니다. 선전입 점유자 김춘준의 보증금이 확인되지 않은 이상, 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 제반 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 주변환경. 내동면 신율리 소재 대동마을회관 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하고 주변여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 일련번호(1)는 차량 접근이 가능하고 대중교통 통행횟수 등을 고려한 교통사정은 보통입니다. 감정요항표의 일련번호(3)는 차량 접근이 불가능하고 교통사정이 다소 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 862㎡, 평지·부정형·중로한면이며 생산녹지지역입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 규제. 감정요항표에는 생산녹지지역 외에 보전녹지지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 영농여건불리농지 등도 일련번호별로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김춘준 보증금 확인. 2016.11.28 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 원본에서 확인하기 전에는 대항력 및 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득비용을 최저가로 고정하지 않기. 배당표상 인수는 0원이지만 선전입 점유자의 보증금이 미상이라 실제 승계가 생기면 총취득비용이 달라집니다.
- 제시외 건물 경계 확인. 기호 ㄱ·ㄷ은 매각에 포함되고 기호 ㄴ은 제외됩니다. 현장에서 각각의 위치와 사용상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 기타 건물과 토지가 함께 매각되는 사건이므로 각 일련번호별 접근성·규제·이용상태를 따로 확인하세요.
- 최정욱 배당관계 확인. 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원이며 2026.04.09 배당요구를 했습니다. 최우선변제 등 실제 배당 순위는 확정서류 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기부 구조는 복잡하지 않습니다. 2017.07.13 진주남부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 김춘준의 2016.11.28 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 승계액 역시 미상입니다.
따라서 신건 최저가 1,199,438,660원만 놓고 실질취득비용을 판단하면 안 됩니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 일부 제외 조건까지 겹쳐 있습니다. 등기 말소관계는 정리돼 있지만, 임차인과 현물 범위가 아직 입찰가를 정하기에 충분히 확정되지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 유찰률보다 먼저 김춘준의 실제 보증금과 점유관계, 그리고 제시외 건물의 포함·제외 범위를 확인하는 것입니다.
