창원지방법원 2026타경10201. 진주시 신안동 389-2 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 경매 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 1층 및 2층 현황 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 165.0㎡이며 건물은 철근콘크리트구조 기와지붕 2층, 사용승인일은 2017.08.14입니다.
현재 소유자는 이만우로, 2020.11.02 공매를 원인으로 2020.12.14 소유권을 취득했습니다. 등기부의 과거 국민은행 근저당권과 가압류·압류·종전 경매개시결정은 이미 말소됐고, 이번 사건에서는 2026.03.30 강제경매개시결정이 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 신청채권자는 이상완, 청구액은 50,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 신안동 389-2 · 경상남도 진주시 진양호로339번길 16-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 및 2층 현황 단독주택 |
| 토지 | 165.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 437,100원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 · 사용승인일 2017.08.14 |
| 소유자 | 이만우 · 2020.11.02 공매 · 2020.12.14 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 422,502,960원 / 422,502,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상완 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 포기서가 핵심
등기부상 과거 주식회사국민은행 근저당권 168,000,000원과 가압류, 압류 및 종전 경매개시결정은 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 기준권리는 2026.03.30 강제경매개시결정입니다. 임차인 황영선의 전입일은 2021.03.19로 기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 권리판정은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황영선 | 2021.03.19 | 미상 · 전액 반환 확인 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 실질 0원 |
이 포기서의 효과는 황영선에게만 적용합니다. 조사된 실제 임차인은 황영선 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 별도로 확인된 다른 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 422,502,960원입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하거나, 신건이 시세보다 싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 422,502,960원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 338,002,368원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 270,401,894원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 모든 회차 시나리오에서 신청채권자 청구액 50,000,000원은 전액 배당되고, 미배당은 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 다만 이는 임차인 황영선의 포기서를 반영한 결과이며, 가격의 적정성은 별도의 실거래 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,502,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,625,030원 |
| 1. 경매개시결정 · 이상완 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 365,877,930원 |
집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치입니다. 황영선은 2026.06.15 배당금포기 및 대항력 포기서가 접수돼 배당 항목에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진주여자중학교 북측 인근으로 단독주택, 다가구주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 및 2층은 현황 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 165.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 세로한면(불) 조건이며 공시지가는 437,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 현재 자료만으로 가격대별 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황영선 포기서 원본 확인. 2026.06.15 접수된 배당금포기 및 대항력 포기서의 원문과 접수 상태를 최종 대조하세요.
- 임차인 관계 확인. 황영선은 과거 강제경매개시결정의 채권자와 이름이 동일하므로 임대차 관계와 권리관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 422,502,960원을 시세로 그대로 받아들이지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 공매 이력. 2020.08.13 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 관련 공매 진행 이력과 현재 사건의 관계를 교차 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 매각에 포함되며, 목록1 토지는 북측 및 남측으로 소규모 사유지 389-8, 389-9와 접하고 현황 도로로 이용되고 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수는 정리됐고, 가격은 아직 확인이 필요하다”
이 사건의 가장 큰 권리 변수는 임차인 황영선이었습니다. 전입일 2021.03.19가 현재 말소기준권리인 2026.03.30 강제경매개시결정보다 빠르지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 본래는 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다. 그러나 2026.06.15 보증금 전액 반환과 임차권 소멸을 인정하고 대항력을 무조건적으로 포기한 서류가 접수돼, 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
권리 측면은 정리됐지만 가격 판단 자료는 부족합니다. 감정가와 최저가는 422,502,960원으로 같고 아직 0회 유찰인 신건이지만, 비교할 최근 실거래가가 없어 현재 가격이 시세 대비 유리한지 불리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 검증 필요입니다.
