광주지방법원 2025타경32471. 광주 북구 용두동 양산타운아파트 103동 2층 202호입니다. 현 소유자는 김형우이며 2012.12.27. 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2009.03.04. 설정된 광주문화신용협동조합 근저당 53,690,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건에서 확인해야 할 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인 윤현숙의 전입일은 2012.12.27.로 말소기준일 2009.03.04.보다 늦어 대항력은 없습니다. 둘째, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 임차보증금의 규모나 최우선변제 여부를 임의로 단정해서는 안 되며, 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이라는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32471 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용두동 330 양산타운아파트 제103동 제2층 제202호 · 하서로423번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김형우 · 2012.12.27. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 · 1회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 72,465,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2009년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 12번 광주문화신용협동조합 근저당입니다. 이후 같은 채권자의 추가 근저당 6건과 국 압류, 주식회사 미광디자인 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거의 국민은행·삼성화재해상보험 근저당과 차상연 전세권 등은 이미 말소된 등기입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현숙 | 전부 | 2012.12.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 138,000,000원입니다. 사건은 1회 유찰 상태로 표시돼 있지만 현재 회차의 가격은 감정가의 100%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 110,400,000원, 3회 유찰 시에는 88,320,000원으로 계산돼 있습니다.
다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 138,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지, 또는 110,400,000원·88,320,000원이 어느 정도의 할인 구간인지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리가 정리된다는 이유만으로 현재 가격에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 을구 12 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 53,690,000원 | 53,690,000원 |
| 2. 을구 14 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 17,810,000원 | 17,810,000원 |
| 3. 을구 15 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 을구 16 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 5. 을구 17 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 16,900,000원 | 16,900,000원 |
| 6. 을구 18 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 9,800,000원 | 7,868,000원 |
| 7. 을구 19 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 13,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 9 가압류 · 주식회사 미광디자인 | 14,174,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 164,374,600원 중 예상배당은 135,268,000원이고, 현재 회차 미배당은 29,106,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용두초등학교 남동측 인근이며, 주위에 아파트단지·점포·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층건 중 2층 202호이며, 위생·급배수·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측 및 북동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구·교육환경보호구역·비행안전제3구역 등의 제한이 포함돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 윤현숙의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 기준. 전입일 2012.12.27.은 말소기준일 2009.03.04.보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 배당 변동요소. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 다를 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 138,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 별도 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 110,400,000원, 3회 유찰 시 88,320,000원으로 계산되어 있으므로 회차별 가격을 시세와 대조해 판단해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 남는다
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2009.03.04. 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 윤현숙도 2012.12.27. 전입이어서 대항력이 없으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인의 배당관계는 원본 확인이 필요하고, 동일 단지 실거래 시세도 없습니다. 현재 최저가 138,000,000원을 곧바로 ‘싼 가격’으로 볼 근거는 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
