광주지방법원 2025타경32567. 전남광주통합특별시 서구 금호동 341-27 소재 물건으로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층이고, 외벽·내벽은 판넬마감, 창호는 PVC 샷시입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제1종 근린생활시설임이 명시돼 있습니다.
현재 소유자는 전정민입니다. 핵심 권리는 2023.05.22. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.07.02. 이철호의 가압류는 2026.06.22. 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 금호동 341-27 · 금화로73번길 29-18 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 판넬마감 · PVC 샷시 |
| 소유자 | 전정민 |
| 감정가 / 최저가 | 479,657,460원 / 479,657,460원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이철호 / 66,303,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2023.05.22. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이고 공동담보로 금호동 341-27 토지가 기재돼 있습니다. 이후 2025.04.15. 이철호의 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단·신용보증기금·광주신용보증재단의 가압류, 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전부 점유지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이앤제이스톤 | 전부 | 2024.01.23 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1곳입니다. 주식회사 제이앤제이스톤이 전부를 점유하고 있으며, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 3,000,000원입니다. 전입일 2024.01.23.은 말소기준권리 2023.05.22.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 시세 확인 전 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 479,657,460원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 실질취득액도 479,657,460원입니다.
이 사건은 동일·유사 물건의 최근 실거래 수준을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 특히 제1종근린생활시설은 위치·도로접면·임대수요·건물상태에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로, 단순히 신건 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 479,657,460원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,196,575원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이철호 | 66,303,780원 | 66,303,780원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 72,041,819원 | 46,157,105원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 69,156,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 중소기업은행 | 66,303,780원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 광주신용보증재단 | 49,880,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 683,685,379원, 채권자 예상배당은 472,460,885원, 미배당액은 211,224,494원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 479,657,460원 | 472,460,885원 | 211,224,494원 | 66,303,780원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 383,725,968원 | 377,553,804원 | 306,131,575원 | 17,553,804원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 306,980,774원 | 301,883,043원 | 381,802,336원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 이철호의 청구액 66,303,780원이 전액 배당되는 계산입니다. 1회 유찰 시 예상배당은 17,553,804원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 0원이 됩니다. 반면 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼, 배당 부족 자체가 낙찰자의 직접 인수액으로 전환되는 사건은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 서구 금호동 소재 금호동천주교회 남서측 인근이며, 주위는 기존주택지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성이 양호하고 차량접근 및 대중교통 등 도로교통 사정이 무난합니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설입니다. 경량철골구조 기타지붕 단층이며 급·배수설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류 접합이며, 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 신건 최저가 479,657,460원이 실제 시장가격과 비교해 적정한지 인근 제1종근린생활시설 거래사례와 임대수준을 확인하세요.
- 임차인 점유. 주식회사 제이앤제이스톤이 전부를 점유하고 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 일정과 점유상태를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 토지·건물의 매각 범위와 현황을 원본에서 다시 대조하세요.
- 용도·규제. 제1종근린생활시설의 실제 사용상태와 도시지역·제1종일반주거지역·보호구역·비행안전구역의 이용 제한을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 211,224,494원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수는 구분해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.22. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인은 그보다 늦은 2024.01.23. 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 대상은 제1종근린생활시설이고 신건 최저가는 감정가와 같은 479,657,460원입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 연결해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 확인 후. 이 물건의 승부처는 근린생활시설로서의 실제 시장가치와 임대수요를 확인한 뒤 어느 가격까지 응찰할지를 정하는 데 있습니다.
