춘천지방법원 2025타경30451. 평창군 대관령면 평창스카이테라하우스104동 4층에스401호입니다. 사건 분류는 다세대이고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적 기준 비교대상 면적은 84.8746㎡입니다. 소유자 하정미가 2017.11.01. 거래가액 326,320,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행 근저당권 226,800,000원이 설정됐으나 이 근저당은 2019.05.17. 해지로 말소됐습니다.
권리분석에서 눈에 띄는 것은 2019.05.08. 설정된 양옥자의 전세권입니다. 최초 전세금은 190,000,000원이었고 2021.07.27. 변경등기로 220,000,000원이 됐습니다. 존속기간도 2021.05.08.부터 2024.05.07.까지로 변경됐습니다. 이후 양옥자가 2025.05.12. 임의경매를 신청한 구조이며, 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30451 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 678 평창스카이테라하우스104동 4층에스401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 비교면적 84.8746㎡ |
| 소유자 | 하정미 · 2017.11.01. 거래가액 326,320,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 165,620,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 양옥자 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 임차인 | 조사상 임차인 없음 · 등기부상 전세권자 양옥자 존재 |
① 권리 흐름 — 2.2억 전세권, 그러나 최종 인수 0원
등기자료에는 2023.09.06. 평창군 압류가 말소기준으로 표시돼 있으나, 이 압류는 2025.02.18. 해제로 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 본건의 최종 매수인 인수 판단은 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 예상배당의 매수인 인수 0원이 서로 일치하므로 이를 기준으로 보는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 빼면 안 된다
이 물건의 가격 메리트는 전체 거래 평균보다 최근 시장을 우선해 봐야 합니다. 동일 단지 비교 거래의 최근 12개월 평균은 268,750,000원, 최신 거래는 2026.07. 200,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가인 165,620,000원은 최근 12개월 평균의 61.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.0㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 1 | 365,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 83.0㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.06 | 83.0㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 84.87㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 83.0㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.09 | 83.0㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 268,750,000원 |
전체 12건 평균은 299,000,000원이지만, 이 값에는 과거의 300,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있어 현재 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 신호는 최근 거래 흐름입니다. 최근 구간이 이전 구간 대비 -14.4% 하락했고, 최신 거래도 200,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 크게 낮다는 사실은 분명한 가격 쿠션이지만, 이를 곧바로 “확정적인 저가매수”로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,118,680원 |
| 2. 전세권 · 양옥자 | 190,000,000원 | 162,501,320원 |
| 3. 전세권 변경등기 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이지숙 | 61,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,118,680원을 제외한 162,501,320원이 전세권 배당으로 잡히고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권 220,000,000원은 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수로 연결되지 않으며, 산출상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용산교차로 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야가 섞인 알펜시아리조트 주변 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 영동고속국도 대관령IC까지 차량으로 약 10분 거리입니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 평창스카이테라하우스는 445세대이며 준공일은 2016.07.05.입니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이고 공시지가는 189,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역 저촉, 준보전산지·도로구역·영농여건불리농지 접함 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 거래가 200,000,000원부터 365,000,000원까지 편차가 크고, 최근 가격 추세는 -14.4%입니다. 2회 유찰 사실과 함께 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 재확인. 양옥자 전세권은 190,000,000원에서 220,000,000원으로 변경됐고 양옥자가 경매신청채권자입니다. 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재가 최신 원문에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 말소기준 표기 대조. 2023.09.06. 평창군 압류가 기준권리로 표시돼 있으나 2025.02.18. 해제 이력이 있으므로 최신 등기사항과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 제공 자료상 매수인 인수 0원이므로 현재 회차에서는 실질취득가를 165,620,000원으로 봅니다. 별도 인수액을 더해 시세와 비교할 구조는 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 268,750,000원만 보지 말고 최신 거래 200,000,000원과 최근 추세 -14.4%를 함께 응찰가에 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 115,934,000원, 4회 유찰 시 81,153,800원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 회차에서 가격 할인과 환금성 위험의 균형을 다시 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리 할인은 분명하지만, 시장도 함께 내려왔다”
이 사건은 겉으로 보면 220,000,000원 전세권 때문에 낙찰자가 거액을 추가로 떠안을 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 제공된 매각물건명세서는 인수권리 없음으로 명시하고 있고, 배당 산출도 매수인 인수 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 165,620,000원으로 봅니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 268,750,000원의 61.6%까지 내려와 쿠션이 있습니다. 다만 최신 거래는 200,000,000원이고 최근 가격 추세는 -14.4%입니다. 이미 2회 유찰된 연립주택이라는 환금성 신호도 무시할 수 없습니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 할인권에 진입했지만 하락장과 환금성을 보수적으로 반영해야 하는 물건”입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 12개월 평균·최신 거래·전세권 소멸 조건의 원문 확인이 이 사건의 실제 승부처입니다.
