대구지방법원 2024타경40684. 대구 달서구 용산동 557-8에 있는 토지와 3층 철근콘크리트조 스라브지붕 건물로, 감정평가상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 토지는 183.0㎡이며, 소유자는 문경주입니다. 사건 자체는 감정가 521,866,740원에서 10회 유찰돼 최저매각가가 42,977,000원까지 내려왔습니다.
하지만 권리 구조는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준은 2024.09.06. 강제경매개시결정이고, 이보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 있습니다. 특히 김창범과 김숙자는 각각 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 최종 미배당 임차보증금입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경40684 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 557-8 · 대구광역시 달서구 선원로57길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) · 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 |
| 토지 | 183.0㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 문경주 |
| 감정가 / 최저가 | 521,866,740원 / 42,977,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김창범 / 55,614,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 성서새마을금고 근저당권과 여러 전세권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있으나, 현재 입찰 판단에서 중요한 것은 과거 말소 권리가 아니라 현존 임차관계입니다. 현재 강제경매 신청채권자는 김창범이며, 같은 이름의 김창범이 101호 주택임차권자로도 등기돼 있습니다. 자료에는 이 관계에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있으므로, 입찰 전 채권의 성격과 임대차의 실체를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 인수액은 미확정
확인된 실제 임차인은 10명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 앞서더라도 여기서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다. 반면 김창범·김숙자는 등기된 주택임차권이 존재하며, 미배당 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성득 | 확인 필요 | 2015.03.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 이창헌 | 확인 필요 | 2018.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 전중창 | 확인 필요 | 2013.06.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 소원규 | 301호 | 2020.05.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 임윤기 | 102호 | 2010.02.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 강정민 | 302호 | 2023.11.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김만기 | 202호 | 2023.07.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 성은복 | 확인 필요 | 2020.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 김창범 | 1층 동쪽 101호 · 60㎡ | 2016.02.26 | 55,000,000원 | 있음 | 있음 | 잔액 인수 |
| 김숙자 | 303호 · 27㎡ | 2017.07.04 | 16,000,000원 미반환금 | 있음 | 미상 | 잔액 인수 |
따라서 감정가 대비 8.24%라는 할인율만 보고 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나면 실질취득비용이 그대로 유지되거나 오히려 여러 임차인 잔액 때문에 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,977,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,173,586원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 김창범 | 55,614,794원 | 41,803,414원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 배당에서는 신청채권자 김창범에게 41,803,414원이 배당되고 13,811,380원이 미배당됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조이며, 김창범의 신청채권과 주택임차보증금의 최종 배당 관계도 원본 배당표로 확인해야 합니다. 따라서 위 미배당액을 곧바로 임차보증금 잔액과 동일시해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 42,977,000원 | 41,803,414원 | 13,811,380원 |
| 11회 유찰 시 | 34,381,600원 | 33,362,731원 | 22,252,063원 |
| 12회 유찰 시 | 27,505,280원 | 26,610,185원 | 29,004,609원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 3층 철근콘크리트조 건물입니다.
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 성곡중학교 동남측 인근으로, 단독주택·근린상가·다세대주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로가 인근에 위치하며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 183.0㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 992,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(단독주택용지)이며 택지개발지구기타·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 10회 유찰돼 현재 감정가의 8.24% 수준까지 내려온 사실 자체가 시장의 낮은 응찰성과 복잡한 권리구조를 함께 보여주는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전수 확인. 김창범·김숙자 외 보증금 미상 점유자들의 임대차계약서·보증금·확정일자·현재 점유상태를 호실별로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 잔액 확인. 김창범 55,000,000원, 김숙자 16,000,000원 미반환금에 대해 실제 배당액과 낙찰 후 인수잔액을 확정해야 합니다.
- 김창범 관계 확인. 강제경매 신청채권자 김창범과 101호 주택임차권자 김창범의 관계 및 채권 성격을 원본 문건으로 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔액은 달라질 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 현장과 감정평가서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 42,977,000원은 입찰 최저가격일 뿐 최종 취득원가가 아닙니다. 인수액이 확정되기 전에는 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “8.24% 낙찰가보다 인수액이 먼저다”
이 물건은 감정가 521,866,740원에서 10회 유찰돼 최저가 42,977,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석 결론은 정반대입니다. 김창범의 주택임차권 보증금은 55,000,000원이고 김숙자의 미반환금은 16,000,000원이며, 매각물건명세서는 이들 임차권등기의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 그 밖에도 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 존재합니다.
따라서 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 늘면 실질취득비용은 낮아지지 않을 수 있습니다. 특히 김창범 한 사람의 보증금만 놓고도 현재 최저가보다 큰 금액이 걸려 있고, 다른 임차인의 권리가 더해질 수 있어 현재 단계에서는 실질취득액 자체를 확정할 수 없습니다. 10회 유찰과 복잡한 임차관계까지 겹친 만큼, 이 사건은 “최저가가 싸 보이는가”가 아니라 “낙찰 후 얼마를 더 떠안는가”를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.
