의정부지방법원 2026타경89. 포천시 어룡동 ‘엘리시아’ 104동 3층 302호, 전용 48.86㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박영도이며, 2017.06.09 농협은행주식회사 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 장삼순 근저당권, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가와 최저가는 121,000,000원으로 동일한 신건인데, 2026.08 동일 면적 3층의 최신 실거래는 70,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균 역시 70,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 172.9%입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균 105,000,000원과 비교해도 최저가는 115.2%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경89 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 195-10 엘리시아 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.86㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박영도 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 105,414,809원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 엘리시아 15세대 · 2016.05.09 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 후순위는 소멸
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.06.09 농협은행주식회사 근저당권이고, 2024.06.28 장삼순 근저당권과 2025.07.29 국 압류, 2026.03.03 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 70,000,000원
동일 단지 ‘엘리시아’, 전용 48.86㎡의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 105,000,000원이지만, 여기에 2022년과 2023년의 115,000,000원~120,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 48.86㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.07 | 48.86㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 48.86㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 2022.06 | 48.86㎡ | 1 | 115,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 | 48.86㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 70,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래구간 대비 -40.0%의 하락 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 105,000,000원만 근거로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 현재 실질취득액 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 172.9%로, 최근 시세보다 저렴한 물건이 아니라 최근 시세를 크게 웃도는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 142,800,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 근저당 · 장삼순 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,494,000원을 제외한 118,506,000원이 선순위 농협은행 근저당에 배당되고, 장삼순 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권 총액 337,800,000원 중 118,506,000원이 배당되고 미배당액은 219,294,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등 실제 배당순서에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어룡3통 삼거리 북서측 인근으로, 주위는 다세대주택·근린생활시설·중소규모 공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층이며, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 세장형 토지의 다세대주택 부지이며 남서측 도로를 통해 출입합니다. 토지면적은 832.0㎡, 공시지가는 296,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·비행안전제4구역(지원)·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 15세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 2.8회와 낙찰률 0.0%도 가격 결정에서 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 현재 실질취득 121,000,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 172.9%입니다. 전체 평균 105,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래구간 대비 -40.0%입니다. 과거 115,000,000원~120,000,000원 거래만 보고 현재 가치를 높게 잡지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.8회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 신건이라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 농협은행 근저당은 2017.06.09 채권최고액 142,800,000원으로 설정됐고 2024.06.07 변경등기에는 125,000,000원이 기재되어 있습니다.
- 토지 표시 확인. 제시목록상 4필지였던 대지권 목적 토지는 2016.07.05 어룡동 195-10으로 합병됐습니다.
- 규제 적용범위 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 여러 토지이용 규제가 표시되어 있으므로 실제 적용대상을 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·배당요구 관계와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 인수 리스크는 낮은 편입니다. 그러나 경매 투자의 핵심은 권리만이 아닙니다. 현재 실질취득액 121,000,000원은 최신 실거래 70,000,000원 및 최근 12개월 평균 70,000,000원의 172.9%이고, 가격 추세도 -40.0%입니다. 게다가 15세대 규모, 최근 12개월 거래 1건, 단지 경매 평균 유찰 2.8회·낙찰률 0.0%라는 지표까지 겹칩니다. 권리는 통과할 수 있지만, 신건 가격은 통과시키기 어렵습니다. 이 사건은 최저가가 낮아 보이는지가 아니라, 실질취득액이 최근 시장가격을 얼마나 웃도는지를 중심으로 판단해야 합니다.
