의정부지방법원 2026타경70179. 양주시 덕정동 135-2, 현황상 ‘고려연립 제비동 제1층 제106호’로 통칭되는 물건입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 1층입니다. 현재 등기상 소유자는 강모나·김민정·김보아·김애리·맹숙희·원정순·원종선·원종순의 공유 구조입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 압류와 점유자입니다. 현재 말소기준은 2026.01.28 강제경매개시결정인데, 김민정 지분에 대한 국민건강보험공단 압류는 2024.01.26 접수되어 말소기준보다 앞섭니다. 또한 원종선은 2022.06.02 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수액을 숫자로 확정할 수 없고, 단순히 최저가 79,000,000원만 놓고 시세 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 135-2 비동 1층106호 · 도로명 경기도 양주시 덕정8길 27 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 현황 연립주택 · 41.89㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 1층 |
| 사용승인일 | 1982.12.06 |
| 현재 소유자 | 강모나·김민정·김보아·김애리·맹숙희·원정순·원종선·원종순 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2026.01.28 강제경매개시결정 · 채권자 강모나 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 압류가 남는다
② 점유·임차 — 보증금 미상이라 실질취득액을 못 박을 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원종선 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
원종선의 전입일은 말소기준인 2026.01.28보다 앞선 2022.06.02입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 낙찰가 + 인수되는 보증금으로 올라갑니다. 현재 보증금 액수가 확인되지 않아 그 총액은 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격은 82,000,000원, 추세는 -4.7%
같은 ‘고려’ 41.89㎡ 안팎의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 85,333,333원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 82,000,000원, 최신 거래도 2025.02 · 82,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -4.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 41.89㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2022.03 | 41.89㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2021.06 | 41.88㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2021.06 | 41.88㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2021.06 | 41.88㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2021.06 | 41.88㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.89㎡ | 1건 | 82,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 85,333,333원 |
최저가 79,000,000원은 전체 평균 85,333,333원과 비교하면 92.6%, 최근 12개월 평균 82,000,000원과 비교하면 96.3%입니다. 그러나 전체 평균에는 2021년의 90,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있고 최근 추세가 -4.7%이므로, 전체 평균 85,333,333원을 근거로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,822,000원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 강모나 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 77,178,000원 |
채권액이 확인되지 않은 항목은 배당 계산에서 제외된 상태입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으며, 원종선의 보증금 역시 미상이므로 이 표의 잔여액을 실제 최종배당액이나 매수인의 확정 인수액으로 보면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정중학교 북동측 인근으로, 주위는 다세대·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철 덕정역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1982.12.06 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시창호입니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 922,200원/㎡, 토지면적 829.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 거래성. 단지는 24세대이며 확인된 거래는 6건입니다. 최근 12개월 집계는 1건이라 시세 표본이 넓지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국민건강보험공단 압류. 2024.01.26 김민정 지분 압류의 체납액과 매각 후 소멸·인수 처리 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
- 원종선 점유관계. 2022.06.02 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수되는 금액을 더해 최근 시세 82,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -4.7%이므로 과거 90,000,000원 거래나 전체 평균 85,333,333원만으로 응찰가를 높이지 않는 편이 안전합니다.
- 지하실 표시 확인. 6.71㎡ 지하실이 등기사항전부증명서에는 전유부분, 집합건축물대장에는 공용부분으로 등재돼 있어 표시 관계를 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 소유자가 8명인 공유 구조이므로 점유·인도 관계를 입찰 전에 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — 96.3%보다 먼저 볼 것은 ‘미상 인수액’
숫자만 보면 감정가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 82,000,000원보다 낮습니다. 하지만 차이는 3,000,000원이고, 최근 추세는 -4.7%입니다. 여기에 2024.01.26 선순위 압류와 2022.06.02 전입한 원종선의 보증금 미상 문제가 겹칩니다.
따라서 이 물건은 “신건 96.3%라 싸다”가 아니라 “실질취득액이 아직 확정되지 않았다”가 핵심입니다. 압류의 실제 부담과 원종선의 임대차·보증금이 정리되어 인수액이 확정된 뒤에야 79,000,000원이 최근 시세 82,000,000원 대비 의미 있는 가격인지 판단할 수 있습니다. 가격은 소폭 아래, 권리는 확인 전 보류. 이 사건은 권리 확인이 먼저입니다.
