의정부지방법원 2026타경70201. 의정부시 신곡동 한마음빌라 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 황순정이며, 2003.09.30 매매를 원인으로 2003.11.03 소유권을 취득했습니다. 과거 의정부중앙새마을금고 근저당 48,100,000원과 다수 압류·가압류, 2016년 임의경매 기록이 있었지만 이들 옛 권리 대부분은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.05.30 의정부시 압류입니다.

핵심은 기준권리보다 먼저 발생한 임차권의 대항력입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2020.09.10, 확정일자 2020.09.11, 주민등록일 2020.10.06, 점유개시일 2020.10.14로 기준일 2024.05.30보다 빠릅니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 이번 사건에는 그 위험을 제거하는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원

한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 108,000,000원, 주민등록일 2020.10.06, 확정일자 2020.09.11로 말소기준일보다 앞서며 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 다만 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 이 보증금은 다른 임차인 보증금과 별도로 합산할 대상이 아닙니다.

확약은 이 임차권에만 적용됩니다. 이번 사건에서는 별도로 확인되는 다른 임차인이 없으므로, 확약 밖 임차인 보증금 인수 위험을 추가로 합산하지 않습니다. 말소기준 이후의 신용보증기금 가압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 2024.09.09 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 1.08억을 기준으로 봐야 한다

가격 판단은 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선합니다. 한마음빌라(103동)의 확인된 실거래는 3건이고, 최근 12개월 평균은 130,000,000원, 최신 거래도 2023.05의 130,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 +13.5%입니다.

현재 최저매각가 108,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 130,000,000원의 83.1%입니다. 확약 때문에 인수금을 더할 필요가 없어 실질취득 역시 108,000,000원으로 동일합니다. 즉 최근 가격 기준으로는 약 22,000,000원의 차이가 있으며, 전체 평균 119,666,666원과 비교해도 현재 가격이 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

배당계산만 놓고 보면 임차보증금 중 2,312,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 본건에는 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약이 있으므로 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질 인수는 확약으로 0원

확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 부담으로 돌아오는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 적용되므로, 각 회차의 룰상 인수액과 달리 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 108,000,000원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 지상 5층 철근콘크리트조 건물의 3층 301호입니다.
• 입지. 경기도청북부청사 남서측 인근이며, 주위는 후면 주상혼용지대로 전반적인 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 의정부경전철 새말역 및 간선도로가 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수, 승강기, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 314.0㎡, 공시지가는 1,340,000원/㎡입니다. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 기간은 2024.11.10~2029.11.9로 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 한마음빌라(103동)는 12세대, 2003.02.28 준공으로 확인되며 비교면적은 47.4㎡입니다. 소규모 다세대라는 점은 매도 시 수요층을 따져볼 요소입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리 안전성은 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상을 직접 대조해야 합니다.
• 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 신고로 분류돼 실제 임차인 보증금을 추가 합산하지 않습니다.
• 배당과 인수를 구분. 배당표상 2,312,000원의 부족액이 존재하지만 확약 때문에 실질 인수는 0원입니다. 룰상 계산액만 보고 낙찰가에 다시 더하지 마세요.
• 가격 기준. 현재 실질취득 108,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 83.1%입니다. 전체 평균 119,666,666원보다 낮다는 사실은 보조지표로만 보세요.
• 토지거래허가구역. 감정자료상 토지거래계약허가구역에 포함돼 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 체납·배당 원문 확인. 말소기준이 의정부시 압류이므로 실제 세액과 배당순위, 당해세 반영 여부를 원문에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 표시보다 확약의 효력이 핵심”

이 물건은 첫눈에 보면 보증금 108,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 인수형 경매처럼 보입니다. 현재 매각가 108,000,000원에서 배당비용 2,312,000원이 먼저 빠져 실제 배당액이 105,688,000원에 그치므로, 확약이 없다면 부족액 2,312,000원을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.

하지만 이번 사건에는 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 확약과 한국토지주택공사의 낙찰조건부 임대차승계 이의제기 확약이 함께 존재합니다. 이 때문에 실질 인수는 0원, 실질취득은 108,000,000원으로 정리됩니다. 그 가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 130,000,000원의 83.1%이고 최근 추세도 +13.5%입니다.

따라서 권리 핵심은 확약서의 유효 범위 확인, 가격 핵심은 소규모 다세대의 환금성과 토지거래허가구역 조건을 감안해 108,000,000원의 가격 차이가 충분한지 판단하는 것입니다. 확약 확인을 전제로 권리 위험은 낮아졌고, 현재 가격은 확인된 최근 거래보다 낮습니다.