의정부지방법원 2026타경70209. 양주시 백석읍 방성리의 토지와 씨동 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층이고 현재 공장 및 철구조물 작업장으로 이용 중입니다. 공부상 목록3의 용도는 ‘소매점’이지만 현황은 공장(철골구조물 작업장)이며, 목록4는 지분매각입니다. 제시외 건물은 매각에 포함되고, 목록1·2 지상 컨테이너 4개동은 이동 가능한 물건으로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
등기상 말소기준은 2022.09.07 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 국 압류, 경기신용보증재단 가압류, 경풍철강 근저당권과 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 적시한 목록1·2의 각 을구1번 구분지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 이 사건을 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 일반론만으로 판단하면 핵심을 놓치게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70209 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 방성리 2-26, 2-29 씨동 · 경기도 양주시 부흥로 967-6 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공장 및 작업장(철구조물 작업장) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 기존 사용승인 2014.09.26 · 증축 2017.01.12 |
| 소유자 | 티엔에스산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,282,466,000원 / 1,282,466,000원 (신건) |
| 청구액 | 723,050,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 목록4 지분매각 · 제시외 건물 포함 · 이동 가능한 컨테이너 4개동 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 ‘인수 구분지상권’이 별도 존재
등기부에는 과거 쿠쿠전자주식회사 전세권 80,000,000원, 파주연천축산업협동조합의 근저당권, 양주시·국 압류와 과거 경매개시결정 등이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소된 기록이 확인됩니다. 현 소유자 티엔에스산업주식회사는 2022.09.07 소유권이전등기를 마쳤고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
② 임차인 — 전입은 빠르지만 보증금이 없어 ‘대항력 가능·미상’
확인되는 실제 임차인은 김강열 1명입니다. 전입일은 2022.04.05로 말소기준일인 2022.09.07보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부와 매수인에게 승계될 금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강열 | 2022.04.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,282,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,224,660원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 근저당 · 경풍철강주식회사 | 500,000,000원 | 427,241,340원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 21,190,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,361,190,000원 중 1,267,241,340원이 배당되고 93,948,660원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김강열의 보증금도 미상입니다. 신청채권자의 청구액은 723,050,798원이고, 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 기준으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,282,466,000원 | 1,267,241,340원 | 93,948,660원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,025,972,800원 | 1,013,313,072원 | 347,876,928원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 820,778,240원 | 810,170,458원 | 551,019,542원 |
유찰되면 매각가와 채권자 배당액은 내려가고 미배당액은 커집니다. 그러나 구분지상권 인수 자체는 매각물건명세서상 남아 있으며, 김강열의 보증금도 확인되지 않은 상태이므로 단순히 최저가가 낮아지는 것만으로 투자 메리트가 커진다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 신건이 싸다고 말할 근거는 없다
이 사건은 공장·작업장으로 이용되는 기타 + 토지 물건이며, 동일 물건군의 실거래 비교치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 1,282,466,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 확정할 근거가 없습니다. 권리 확인 전에는 가격 할인 여부보다 실질취득비용의 상단을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 방성5리마을회관 북서측 인근이며 자연취락, 소규모 공장, 물류창고, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 남측 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난합니다.
- 현황. 공장 및 철구조물 작업장으로 이용 중입니다. 목록3은 공부상 ‘소매점’이나 현황은 공장입니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 선하지. 목록1·2는 2필 일단지로 이용 중이고 일부 선하지인 점이 감정평가에 반영됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지 정보. 지목 대 · 공업기타 이용 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) 접면 · 공시지가 289,800원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록1·2 각 을구1번 구분지상권의 범위·존속조건·사용 제한을 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 김강열 보증금 확인. 전입일 2022.04.05는 말소기준 2022.09.07보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 일괄·지분매각 범위 확인. 일괄매각이면서 목록4는 지분매각입니다. 대상 토지와 건물의 정확한 권리범위를 확인해야 합니다.
- 제외 물건 확인. 제시외 건물은 포함되지만 목록1·2 지상 이동 가능한 컨테이너 4개동은 매각 대상에서 제외됩니다.
- 현황용도 확인. 목록3은 공부상 소매점이나 현재 공장(철골구조물 작업장)으로 이용 중입니다.
- 배당표 해석 주의. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원은 채권 배당 계산값입니다. 구분지상권과 보증금 미상 임차인 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “배당표상 0원”보다 중요한 두 가지
이 사건의 말소기준권리는 2022.09.07 중소기업은행 근저당으로 명확하고, 이후의 국 압류·경풍철강 근저당·경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 사건은 아닙니다.
첫째, 목록1·2의 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 둘째, 김강열은 2022.04.05 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 1,282,466,000원이라는 신건 가격을 평가하기 전에 이 두 권리의 경제적 부담부터 확정해야 합니다. 권리확정 전 가격 판단 보류. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
