의정부지방법원 2026타경70283. 철원군 동송읍 ‘동송팰리스’ 104동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택입니다. 소유자는 김연우이고, 최초 소유권보존은 2018년 심형일 명의였습니다. 2019년 김연우에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2019년 11월 신탁재산의 귀속으로 김연우에게 돌아왔습니다. 이후 2022년 원주세무서장의 압류가 들어왔고, 이 압류가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 심상민입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2019.10.11, 주민등록은 2019.11.25, 점유개시는 2019.11.30으로 모두 말소기준인 2022.05.10보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다. 2025.10.31에는 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 847-39 동송팰리스 104동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평로85번길 28-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 64.55㎡ · 지상6층/지하1층 중 3층 |
| 소유자 | 김연우 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 심상민 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.05.10 원주세무서장의 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단, 남양주세무서장, 해남군, 철원군의 압류와 2026.02.06 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 해남군 압류는 2026.04.27 해제돼 말소됐고, 등기부상 현재 압류 건수는 4건입니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 임차인 심상민의 주민등록·점유는 말소기준보다 앞서므로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 승계할 수 있습니다.
② 임차인 — 현 회차 0원, 유찰되면 승계 발생
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심상민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.25 / 2019.10.11 | 130,000,000원 | 2025.10.31 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현 회차 0원 유찰 시 승계 가능 |
현재 매각가 147,000,000원 가정에서는 집행비용 2,858,000원을 제외한 뒤 임차인 심상민에게 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이므로 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각가는 117,600,000원으로 내려가고 임차인 미배당분 14,846,400원이 매수인에게 승계됩니다. 이 경우 낙찰가와 승계액을 합친 실질취득은 132,446,400원입니다.
2회 유찰 시 매각가 94,080,000원, 승계액은 38,013,440원으로 늘어 실질취득은 132,093,440원입니다. 즉 낙찰가만 보면 크게 내려가지만, 대항력 임차인의 보증금 미배당분이 증가해 실질 부담은 보증금 수준에 가까이 고정됩니다. 유찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
③ 시세 비교 — 신건 147,000,000원은 최근 거래보다 높다
동송팰리스 103·104동의 전용 64.55㎡ 거래 자료는 1건입니다. 2024.12, 2층이 134,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균으로 제공된 금액 역시 134,000,000원입니다. 현재 최저매각가 147,000,000원은 이 금액의 109.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 64.55㎡ | 2 | 134,000,000원 |
따라서 신건에서 147,000,000원에 취득하는 것은 최근 거래 기준으로 시세보다 높은 가격입니다. 거래 표본도 1건이고 단지 전체가 15세대라 가격 판단에 넓은 표본을 기대하기 어렵습니다. 최저가가 낮아 보이는 유찰 회차에서도 반드시 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 승계까지 더한 실질취득으로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 심상민 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 심상민 | 130,000,000원 | 14,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 임차보증금 130,000,000원이 먼저 전액 배당되고, 강제경매 신청채권에는 14,142,000원이 배당됩니다. 두 항목의 명의자가 모두 심상민이므로 채권 원인과 중복 여부는 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 147,000,000원 | 0원 | 147,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 117,600,000원 | 14,846,400원 | 132,446,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 94,080,000원 | 38,013,440원 | 132,093,440원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동송읍행정복지센터 남동측 인근에 위치하고, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근 간선도로 접근성, 버스정류장 거리와 노선수 등을 고려한 대중교통 상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상6층·지하1층 건물의 3층 301호입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 1,209㎡, 공시지가는 148,100원/㎡입니다. 남동측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동송팰리스 103·104동은 15세대이고, 제공된 동일면적 실거래는 1건입니다. 시세 판단 시 거래 표본의 제한을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격. 최저가 147,000,000원이 최근 거래 134,000,000원의 109.7%입니다. 인수 0원만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 임차인 원본. 심상민의 임대차계약서, 130,000,000원 보증금 지급내역, 주민등록·점유 자료를 확인해야 합니다.
- 강제경매 채권. 임차인 심상민과 경매신청채권자 심상민이 동일하므로 집행권원과 청구원인, 임차보증금 채권과의 관계를 대조해야 합니다.
- 유찰 시 승계. 1회 유찰 시 14,846,400원, 2회 유찰 시 38,013,440원이 매수인 인수로 계산됩니다. 입찰가는 항상 승계액을 더한 실질취득으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류. 원주세무서장·국민건강보험공단·남양주세무서장·철원군 등 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 당해세가 선순위로 반영되면 임차인 배당과 인수액이 바뀔 수 있으므로 매각물건명세서와 배당순위를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건은 비싸고, 유찰되면 권리가 무거워진다”
이 물건은 회차에 따라 성격이 바뀝니다. 현재 신건 147,000,000원에서는 예상배당상 임차인 심상민의 보증금 130,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 최근 거래 134,000,000원보다 높은 가격이어서 신건 가격 메리트는 없습니다.
유찰되면 표면 최저가는 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 1회 유찰 시 실질취득 132,446,400원, 2회 유찰 시 132,093,440원으로 낙찰가 하락폭만큼 실제 부담이 떨어지지 않습니다. 여기에 임차인과 강제경매 채권자가 동일인이라는 특수성, 세금 압류의 배당순위 변수도 남아 있습니다. 현 회차는 가격이 문제이고, 유찰 이후에는 대항력 승계가 문제입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득과 배당 원본을 함께 보는 물건입니다.
