의정부지방법원 2026타경70320. 양주시 고읍동 산내들마을우남퍼스트빌 108동 9층 903호, 전용 84.8788㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실/화장실2·드레스룸·대피공간·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층입니다. 소유자는 이영희이고, 강제경매 신청채권자는 우남퍼스트빌아파트 입주자대표회의, 청구금액은 10,951,928원입니다.
권리분석의 기준점은 2010.03.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 186,000,000원이며 이후 근저당권 이전과 변경등기가 이어집니다. 2024.11.15 서울특별시구로구 압류와 2026.02.12 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍동 455 산내들마을우남퍼스트빌 108동 9층 903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8788㎡ · 방3·욕실/화장실2 · 10층 중 9층 |
| 소유자 | 이영희 |
| 감정가 / 최저가 | 337,000,000원 / 337,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우남퍼스트빌아파트 입주자대표회의 / 10,951,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2010.03.02 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2011.07.12 한국주택금융공사로 1번 근저당권 이전이 기재되어 있고, 2013.05.09에는 채권최고액 96,000,000원 변경등기, 2016.10.06에는 채권최고액 30,970,000원 변경등기가 기재되어 있습니다. 제공된 예상배당표는 최초 근저당권의 186,000,000원을 채권액으로 적용하고 있으므로, 실제 배당권자와 잔존 채권액은 최신 등기 및 배당 관련 원본을 대조할 필요가 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이석원 | 2022.08.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이석원의 전입일은 2022.08.19로 말소기준권리 2010.03.02보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 자료상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 잡히지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 보증금은 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 109.6%
산내들마을우남퍼스트빌은 376세대, 사용승인일 2009.09.24이며 대상 면적과 실거래 비교 면적은 84.8788㎡대입니다. 가격 판단에서는 전체 평균 309,125,000원보다 최근 12개월 평균 307,409,090원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해서 보는 편이 이 사건의 현재 흐름을 더 잘 보여줍니다. 최근 거래 추세가 -6.3%이기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.88㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 9 | 318,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 12 | 307,500,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 302,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 14 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2025.11 | 84.88㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 8 | 318,000,000원 |
| 2025.08 | 84.88㎡ | 14 | 328,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 307,409,090원 |
현재 최저매각가 337,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 109.6%입니다. 최신 거래는 2026.08의 270,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -6.3%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 309,125,000원만 보고 가격을 높게 평가하기보다, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,518,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 우남퍼스트빌아파트 입주자대표회의 | 10,951,928원 | 10,951,928원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,530,072원 |
현재 회차 337,000,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 196,951,928원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 134,530,072원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 서울특별시구로구 압류의 구체적인 금액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고읍동 소재 덕현중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교·생활편익시설·공공시설 등이 소재합니다. 감정평가상 아파트로서의 입지조건과 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 전반적인 교통상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 중 9층이며 사용승인일은 2009.09.24입니다. 급배수·상하수도·위생·승강기·화재경보기·난방·옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(택지개발 고읍지구)이며 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지는 376세대이며 비교 가능한 84.84㎡~84.9㎡ 실거래가 이어지고 있습니다. 다만 최근 거래 가격 추세가 -6.3%이므로 현재 가격대의 매수 수요는 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 평균 307,409,090원의 109.6%입니다. 전체 평균만으로 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최근 하락 흐름 반영. 최신 거래는 2026.08의 270,000,000원이고 최근 가격 추세는 -6.3%입니다. 응찰 판단에서 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이석원의 전입은 말소기준권리 이후여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전·변경등기 확인. 2011.07.12 한국주택금융공사로 근저당권 이전이 있고, 2013.05.09와 2016.10.06 변경등기가 기재되어 있습니다. 예상배당표의 권리자·채권액과 최신 등기 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 압류·배당 변동 확인. 서울특별시구로구 압류가 존재하며, 예상배당 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값입니다.
맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 보류
이 사건은 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 권리상 장점입니다. 실제 임차인 이석원의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 337,000,000원은 최근 12개월 평균 307,409,090원의 109.6%이고, 최근 거래 추세가 -6.3%로 하락하고 있습니다. 최신 거래 270,000,000원까지 감안하면 현 회차를 ‘저렴한 경매’로 평가하기 어렵습니다. 권리 부담은 낮지만 가격 매력도 역시 낮은 신건이라는 결론이 적절합니다.
