의정부지방법원 2026타경70352. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 606동 3층 301호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 대상 면적은 84.9218㎡입니다. 현재 소유자는 김현규이며 2011.06.27. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 185,000,000원으로 등기돼 있습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2022.04.20. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고, 채무자는 김현규입니다. 이후 2026.02.13. 같은 채권자에 의해 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70352 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 688 양주자이아파트 606동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9218㎡ · 15층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김현규 · 2011.06.27. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 312,059,661원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 말소기준은 2022년 근저당
과거에는 중소기업은행·한화손해보험·동작신용협동조합·제이비우리캐피탈· 현대캐피탈·애큐온저축은행·엔젤자산관리대부 등 여러 근저당권과 전세권이 설정됐지만, 등기부상 이미 말소된 권리들입니다. 2021.11.22. 엔젤자산관리대부주식회사 명의의 37,500,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권도 2022.04.22. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.10억은 최근 평균보다 낮지 않다
양주자이(6단지)는 735세대, 사용승인일은 2006.04.13.입니다. 비교 대상은 동일 면적 84.92㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12건 평균은 209,791,666원이고, 신건 최저가 210,000,000원은 평균의 100.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 212,500,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 8 | 219,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 15 | 219,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 209,791,666원 |
거래 범위는 140,000,000원~230,000,000원으로 넓고, 최신 거래는 2026.08.의 205,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12건 평균보다 208,334원 높고, 최신 거래보다도 5,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 336,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 336,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고, 미배당액은 129,740,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 129,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 171,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 204,281,600원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 210,000,000원이 최근 시세 수준이라 신건보다 유찰 후 가격이 시세 대비 여유를 만들 가능성이 큽니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광숭초등학교 북서측 방향에 위치하며, 주변은 아파트와 학교 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물의 3층 301호이며, 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼숭지구)이며, 공시지가는 776,800원/㎡입니다.
- 규제. 중로1류 저촉, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 210,000,000원은 최근 12건 평균 209,791,666원의 100.1%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08. 205,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 동일 면적이라도 층·상태 차이를 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 제시돼 있습니다. 단지 평균 유찰은 5.2회입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서도 담보권자 미배당 129,740,000원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 물건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 과거 복수의 담보권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.04.20. 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 임차인은 없고, 예상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최저가 210,000,000원은 최근 12건 평균 209,791,666원을 소폭 웃돌고, 최신 거래 205,000,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 5.2회까지 감안하면, 신건에서 서둘러 가격을 높여 들어갈 이유는 약합니다. 결론은 권리는 양호하지만 가격 메리트는 유찰 후 다시 판단할 물건입니다.
