의정부지방법원 2026타경70373. 포천시 소흘읍 이가팔리 ‘명품빌리지3’ 4층 404호로, 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·욕실겸화장실·발코니·현관)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 조창현이며, 2019.06.19. 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 165,000,000원입니다. 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 136,800,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후의 권리를 보면 2020.10.06. 최영자의 50,000,000원 가압류가 있었지만 2021.07.05. 이미 말소됐습니다. 2024.05.31. 김아령의 주택임차권등기와 2026.02.20. 김아령의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 순서만 놓고 보면 낙찰자에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 508-13 명품빌리지3 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔로 49-32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방3·거실·주방·욕실겸화장실·발코니·현관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 404호 · 사용승인일 2019.01.31 |
| 소유자 | 조창현 · 2019.06.19. 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 15,069,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.06.19. 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 김아령의 주택임차권등기는 2024.05.31., 강제경매개시결정은 2026.02.20.로 모두 그보다 늦습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조연희 | 확인 필요 | 2025.11.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아령 | 건물 전부 | 2024.03.29 | 2020.03.30 | 15,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
조연희의 전입일은 2025.11.04., 김아령의 전입일은 2024.03.29.로 모두 2019.06.19. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입 순서 기준으로는 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 김아령은 15,000,000원의 임차보증금과 2020.03.30. 확정일자가 확인되고 2024.05.31. 배당요구가 확인되지만, 매수인 승계액은 현재 배당 시나리오상 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 131,000,000원
명품빌리지3은 13세대, 사용승인일은 2019.01.31.입니다. 현재 확인되는 감정가는 131,000,000원이고 첫 매각 최저가도 동일한 131,000,000원입니다. 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%입니다.
다만 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아 현재 131,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 저평가됐다”는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리 기준 실질취득액은 인수 0원을 더한 131,000,000원으로 보되, 입찰가는 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 136,800,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김아령 | 15,069,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,634,000원을 제외한 128,366,000원이 한국양계축산업협동조합 근저당에 배당되고, 신청채권자 김아령의 15,069,600원 청구에는 배당이 없습니다. 채권총액 대비 미배당액은 23,503,600원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈월중학교 남측 인근이며, 주위는 다세대주택·농경지·중소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 승강기·난방설비·위생 및 급배수시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 토지는 서측 하향 완경사 지대에 평탄하게 조성된 세장형이며 북측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 명품빌리지3은 13세대이며, 현재 비교 실거래 금액이 없어 환금성은 실제 매매사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권자·채권자 동일인 확인. 김아령이 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 등재된 관계를 임대차계약서·채권서류와 대조하세요.
- 조연희 점유 확인. 전입일은 2025.11.04.로 후순위지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 현재 점유 상태와 계약 내용을 확인하세요.
- 김아령의 임차권. 보증금 15,000,000원, 확정일자 2020.03.30., 전입일 2024.03.29., 임차권등기 2024.05.31.을 원본과 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 131,000,000원으로 같지만 현재 비교 실거래가가 없으므로 주변 동일 다세대의 최근 거래·매물 호가를 확인하세요.
- 배당 부족. 신건 매각가에서도 채권자 미배당 23,503,600원이 발생합니다. 다만 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸, 가격은 별도 검증”
이 물건의 말소기준은 2019.06.19. 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 조연희와 김아령의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기 순위만 보면 인수 위험은 낮습니다.
반면 현재 최저가 131,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 비교할 최근 실거래 금액이 없어 신건 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 또한 임차권자 김아령이 경매개시결정 채권자와 동일하고 조연희의 보증금이 확인되지 않는 만큼 임대차·점유 관계는 반드시 원본으로 점검해야 합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류. 시세와 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.