의정부지방법원 2026타경70384. 양주시 덕계동 수팰리스 1동 4층 401호 아파트입니다. 감정가는 183,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건이라 최저매각가도 183,000,000원입니다. 등기상 소유자는 박상우이며, 2018년에는 박현만 명의로 소유권을 취득한 뒤 2020년 개명 사실이 2021년 등기에 반영됐습니다. 권리분석의 기준점은 2018.11.26. 설정된 신한은행 근저당 162,000,000원입니다.
그 뒤 2021년 유미캐피탈대부 근저당 60,000,000원, 2024년 우리금융캐피탈 가압류 11,005,714원, 2026년 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 채권자들이 매각대금에서 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 곧바로 낙찰자 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70384 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 457-8 수팰리스 1동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 평화로1454번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·화장실2·발코니2·현관 · 7층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2018.08.09 |
| 소유자 | 박상우 (박현만에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 신한은행) / 141,119,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.11.26. 신한은행 근저당입니다. 2021.10.14. 유미캐피탈대부 근저당과 2024.04.18. 우리금융캐피탈 가압류, 2026.02.23. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다. 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
수팰리스에서 제공된 비교 거래는 총 3건입니다. 거래가는 180,000,000원·208,000,000원·182,000,000원이고 평균은 190,000,000원입니다. 최저가 183,000,000원은 이 평균의 96.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 60.9㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.10 | 66.85㎡ | 4 | 208,000,000원 |
| 2021.07 | 60.9㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 190,000,000원 |
평균만 보면 감정가 1.83억이 1.90억보다 700만원 낮습니다. 그러나 가장 최근 거래는 2021.11의 180,000,000원으로, 현재 최저가는 이보다 3,000,000원 높습니다. 더구나 제공된 거래 3건이 모두 2021년 거래이므로, 이 평균을 현재 시세처럼 단정해 “신건부터 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 근저당 · 유미캐피탈대부주식회사 | 60,000,000원 | 17,638,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 11,005,714원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 233,005,714원, 예상 배당액은 179,638,000원으로 미배당 53,367,714원이 발생합니다. 다만 해당 권리들은 말소기준 이후 소멸하는 권리이므로 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 53,367,714원 |
| 1회 유찰 시 | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 89,455,314원 |
| 2회 유찰 시 | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 118,325,394원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 유찰에 따라 인수부담이 늘어나는 대항력 임차인형이 아니라, 가격 자체가 낮아지는 만큼 실질취득금액도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산초등학교 북동측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 지하철 1호선 덕계역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2018.08.09입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 809,400원/㎡, 토지면적 311.0㎡이며 북동측으로 약 8~9미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 거래기반. 수팰리스는 24세대이며 제공된 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 현장조사에서 임대관계를 조사하지 못했다고 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 가격 기준 재확인. 비교 거래 3건이 2021년 거래이므로 190,000,000원 평균을 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 안전합니다.
- 신건 응찰가. 현재 최저가 183,000,000원은 최신 제공 거래 180,000,000원보다 높습니다. 신건 자체에 강한 할인 프리미엄을 전제하지 마세요.
- 유찰 시 가격. 1회 유찰 시 146,400,000원, 2회 유찰 시 117,120,000원으로 내려가며 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못해 건축물현황도 등을 기준으로 내부구조를 확인했습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실제 점유상태와 거래사례를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 계산상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 신건 183,000,000원에서 채권자 미배당이 발생해도 그 금액을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 숫자 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 평균 거래가 190,000,000원보다 최저가가 낮다는 사실은 있지만, 가장 최근 제공 거래 180,000,000원보다 오히려 높고 실거래 표본도 모두 2021년입니다. 여기에 임대관계와 내부 상태가 현장에서 직접 확인되지 않았다는 점까지 감안하면, 권리는 합격에 가깝지만 신건 가격은 추가 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
