의정부지방법원 2026타경70428. 메트하임의정부 20층 2011호로, 등기상 사건 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)입니다. 전용면적은 23.63㎡이며 건물은 2020.06.03 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물입니다. 소유자는 홍성수이고, 2019.10.12 매매를 원인으로 거래가액 137,300,000원에 취득해 2020.12.11 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 핵심은 임차권입니다. 추연기는 2022.12.23 확정일자를 받고 2023.01.06 주민등록과 점유를 시작했으며, 보증금은 123,000,000원입니다. 데이터상 말소기준권리는 2026.02.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 20층 2011호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형주택) 이용 · 전용 23.63㎡ · 23층 중 20층 |
| 소유자 | 홍성수 · 거래가액 137,300,000원 · 소유권이전등기 2020.12.11 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 123,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 추연기 | 제2011호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.01.06 | 2022.12.23 | 123,000,000원 | 2025.01.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 추연기의 전입일은 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어, 원칙적인 배당 계산에서는 우선변제 후 미배당액이 매수인 인수로 연결됩니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 룰상 인수액은 7,452,000원입니다. 그러나 이 임차보증금에 대해 제출된 확약은 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이므로, 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
※ 확약을 반영하지 않은 배당 룰상 인수 계산은 현재 회차 7,452,000원, 1회 유찰 시 30,699,200원, 2회 유찰 시 49,239,360원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시장 기준으로는 1.18억이 비싸다
동일 단지 ‘메트하임의정부’ 전용 23.63㎡의 거래 중 가격 판단은 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 103,000,000원이고 최신 거래는 2026.03의 96,000,000원입니다. 최근 가격 수준은 과거 구간 대비 -12.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.63㎡ | 18 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.63㎡ | 3건 | 103,000,000원 |
실질 인수 0원을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 118,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 114.6%로, 최근 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다. 전체 12건 평균 114,108,333원과 비교해도 최저가는 103.4% 수준으로 위에 있습니다. 따라서 과거 평균 대비 수치만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 추연기 보증금(우선변제) | 123,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 123,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 중 7,452,000원이 미배당으로 남지만, 매각물건명세서 비고의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 의정부경전철 의정부중앙역이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·기계식주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 북측·남측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,473,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장성. 단지는 196세대, 2020.06.03 준공입니다. 동일면적 최근 12개월 거래는 3건이며 최근 가격 추세는 -12.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 최근 12개월 평균 103,000,000원과 최신 거래 96,000,000원을 우선 비교해야 하며, 전체 평균 114,108,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -12.6%이므로 현재 최저가 118,000,000원을 정적인 과거 시세와만 비교하지 않아야 합니다.
- 유찰 이력 확인. 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.5회이고 낙찰률이 0.0%인 만큼, 신건에서의 환금성과 응찰 경쟁을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비싸다”
이 물건은 표면적으로는 가장 까다로운 대항력 임차인이 걸려 있습니다. 전입 2023.01.06, 보증금 123,000,000원, 확정일자 2022.12.23으로 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서의 확약대로라면 그 임차인에 대한 대항력과 잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기도 말소되므로 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 118,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 103,000,000원의 114.6%이고 최신 거래는 96,000,000원입니다. 최근 추세도 -12.6%이며 단지 경매 평균 유찰은 5.5회입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 최근 시세 이상. 현재 회차에서의 핵심 결론은 ‘권리보다 가격을 더 보수적으로 봐야 한다’입니다.
