의정부지방법원 2026타경70461. 포천시 소흘읍 송우리 ‘포천송우서희스타힐스’ 101동 7층 701호 아파트입니다. 소유자는 정예찬이고, 2021.07.23. 소유권이전 당시 등기부 기재 거래가액은 233,677,000원입니다. 같은 날 포천제일신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 하나캐피탈 근저당권과 2026.03.05. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 가격 판단의 중심은 전체 장기 평균이 아니라 최근 12개월 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 273,666,666원, 최신 거래는 2026.08. 280,000,000원입니다. 현재 최저가 272,000,000원은 최근 평균의 99.4%로 약간 낮지만 거의 같은 수준입니다. 따라서 권리 안전성은 긍정적이지만, 신건부터 큰 폭의 가격 메리트가 확보된 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 735 포천송우서희스타힐스 101동 7층 701호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 68.919㎡ · 지하 1층, 지상 25층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 정예찬 · 2021.07.23. 소유권이전 · 거래가액 233,677,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 68,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.07.23. 포천제일신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 하나캐피탈주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁·금지사항등기와 국 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 99.4%
포천송우서희스타힐스는 829세대, 2021.05.21. 사용승인 단지입니다. 비교 표본은 68.66㎡·68.92㎡ 면적대의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 273,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 68.92㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 68.66㎡ | 25 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 68.66㎡ | 25 | 263,000,000원 |
| 2026.07 | 68.92㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 68.92㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 68.66㎡ | 23 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 68.92㎡ | 15 | 281,000,000원 |
| 2026.06 | 68.92㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 68.66㎡ | 19 | 277,000,000원 |
| 2026.05 | 68.92㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 68.92㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 68.92㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 273,666,666원 |
최근 거래 범위는 260,000,000원~281,000,000원, 최근 12개월 평균은 273,666,666원입니다. 현재 최저가 272,000,000원은 평균보다 1,666,666원 낮고, 최근 평균 대비 99.4%입니다. 최신 거래 280,000,000원과 비교하면 최저가는 더 낮지만, 거래 표본의 가격 범위 안에 그대로 들어가므로 경매만의 뚜렷한 할인이라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 1. 근저당 · 포천제일신용협동조합 | 186,000,000원 | 186,000,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 81,600,000원 | 81,392,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 267,600,000원 중 267,392,000원이 배당되고 208,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송우중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·근린생활시설·다세대주택·단독주택·학교·창고·공장·농지가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 1층·지상 25층 건물의 7층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,284,000원/㎡입니다.
- 토지. 대체로 부정형의 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 273,666,666원과 최신 거래 280,000,000원을 기준으로 현재 최저가 272,000,000원의 할인폭이 충분한지 판단하세요.
- 회차 시나리오. 현재 신건 272,000,000원, 1회 유찰 217,600,000원, 2회 유찰 174,080,000원의 가격 차이를 비교하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권 총액 대비 208,000원의 미배당이 계산되지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전 직접 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관리비와 조세 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 근처”
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 감정가와 최저가가 272,000,000원으로 같고, 최근 12개월 실거래 평균 273,666,666원의 99.4%입니다. 최신 거래 280,000,000원보다 낮기는 하지만 신건부터 시세를 크게 밑도는 수준은 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리는 긍정적이고, 가격은 최근 시세와 거의 같은 수준으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
