의정부지방법원 2026타경70498. 호원동 케이에스금성빌 2동 302호, 전용 68.65㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022.05.30. 이동훈 가압류와 그보다 앞선 임차관계의 충돌입니다. 고흥조는 2021.02.05. 확정일자를 받고 2021.03.12. 주민등록, 2021.03.14. 점유를 시작해 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 200,000,000원으로 현재 최저매각가 168,000,000원보다 큽니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 싸게 낙찰받았다고 해서 실질 취득부담이 함께 낮아지지 않습니다. 실제 자동 시나리오에서도 현재 회차 35,152,000원, 1회 유찰 시 68,281,600원, 2회 유찰 시 94,785,280원으로 인수 계산액이 늘어납니다. 다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 고흥조 관련 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 465-7 케이에스금성빌 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 68.65㎡ · 방3·거실·주방·욕실 및 화장실·다용도실 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 우주신 (2022.12.21. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2012.08.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.05.30. 이동훈 가압류 15,700,000원입니다. 그 이후의 현대캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 계양구 압류는 매각으로 소멸합니다. 고흥조의 임차권등기 자체는 2023.05.04. 접수됐지만, 주민등록일은 2021.03.12., 점유개시일은 2021.03.14.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기 순번만 보고 후순위로 취급하면 안 됩니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고흥조 | 302호 전부 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 확약 |
| 박나연 | 목적물 전부 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박나연은 2025.12.09. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 이 자료 기준 매수인 승계 보증금으로 보지는 않습니다. 고흥조는 반대로 대항력이 인정되는 구조이나, 이번 사건에서는 주택도시보증공사의 확약이 그 인수위험을 제거하는 핵심 조건입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다
KS금성빌 전용 68.65㎡ 실거래는 확인된 5건입니다. 전체 평균은 173,400,000원이지만, 2022.12.과 2023.01.에 각각 200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근인 2026.02. 거래는 150,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 150,000,000원입니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -16.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 68.65㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2023.12 | 68.65㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2023.01 | 68.65㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.12 | 68.65㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 68.65㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 전체 평균 | 68.65㎡ | 5건 | 173,400,000원 |
| 최근 12개월 | 68.65㎡ | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저가 168,000,000원은 전체 평균만 놓고 보면 96.9% 수준이지만, 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 150,000,000원과 비교하면 112.0%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 더구나 최근 흐름이 -16.3%이므로 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 고흥조 보증금 | 200,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 이동훈 | 15,700,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 37,177,942원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 시나리오에서는 고흥조 보증금 부족분 35,152,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 임차관계의 실질 인수는 0원*입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 자동 계산 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 168,000,000원 | 35,152,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 134,400,000원 | 68,281,600원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 107,520,000원 | 94,785,280원 | 실질 0원* |
이 표가 이번 사건의 권리 구조를 가장 잘 보여줍니다. 대항력 포기가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 고흥조 보증금의 미배당 인수액이 커집니다. 그러나 제출된 확약에 따라 그 인수는 실질적으로 제거됩니다. 따라서 이후 유찰이 발생한다면 가격 하락이 실제 취득가격 개선으로 이어질 수 있는 구조입니다. 다만 현재 회차는 아직 0회 유찰이고, 최근 시세보다 높은 상태입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 망월사역(지하철1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 3층 302호이며 사용승인일은 2012.08.02입니다.
- 도로. 동측으로 왕복5차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 521.0㎡, 공시지가 2,451,000원/㎡이며 세장형·평지입니다.
- 거래 표본. KS금성빌은 16세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 핵심이므로 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 박나연 점유관계 확인. 2025.12.09. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유·명도 관계와 보증금 조건은 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 173,400,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -16.3%여서 과거 200,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 168,000,000원은 최근 시세의 112.0%이므로 신건 단계에서 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당한 인수위험이 있는 사건입니다. 실제 자동 배당 계산도 현재 회차에서 35,152,000원의 인수를 표시합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출해 그 위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격이 전부입니다. 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 150,000,000원, 현재 최저가는 168,000,000원으로 최근 시세의 112.0%입니다. 거래 추세도 -16.3%입니다. 따라서 결론은 “확약으로 권리는 해소됐지만, 신건 가격은 아직 최근 시세보다 높다”입니다. 권리 리스크가 사라졌다는 이유만으로 현재 가격까지 매력적이라고 보기는 어렵습니다.
* 확약 적용 전 자동 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차 35,152,000원입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점을 반영해 실질 인수 0원으로 분석했습니다.
