의정부지방법원 2026타경70499. 의정부시 녹양동 힐링타운2 제104동 제3층 제302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 전병수이며 2019.05.20. 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 132,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026.03.11. 임의경매개시결정이 들어왔으며, 경매개시결정과 말소기준 근저당은 매각으로 소멸합니다.
점유자 이용호는 2021.05.28. 전입했고 2026.03.19. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2019.05.20.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없지만, 대항력 없는 점유자의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70499 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 307-3 힐링타운2 104동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 전병수 · 2019.05.20. 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 103,892,787원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유, 매수인 인수 0원
과거 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019.05.20. 전병수 앞으로 소유권이 이전된 뒤 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2026.03.11. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용호 | 2021.05.28 | 미상 | 2026.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 31.4% 높은 신건
힐링타운103동104동의 전용 37㎡ 안팎 실거래는 4건 확인됩니다. 전체 평균은 97,000,000원이지만, 2021년 132,000,000원의 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 87,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 37.8㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 37.38㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.10 | 35.46㎡ | 1 | 81,000,000원 |
| 2021.12 | 37.8㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 87,500,000원 |
신건 최저가 115,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.4%입니다. 최신 거래 85,000,000원과 비교해도 30,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.8% 하락한 것으로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균 97,000,000원이나 과거 최고 132,000,000원을 근거로 현재 최저가를 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 112,590,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
115,000,000원 매각 가정에서 근저당 채권최고액 132,000,000원 중 112,590,000원이 배당되고 19,410,000원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 근저당 채권자의 잔존채권 문제이며 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 19,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 42,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 60,124,800원 | 0원 |
1회 유찰가 92,000,000원도 최근 12개월 평균 87,500,000원보다 높습니다. 반면 2회 유찰가 73,600,000원은 최근 실거래 81,000,000원·85,000,000원·90,000,000원보다 낮아집니다. 현재 시장이 이전 거래군 대비 17.8% 하락한 상태라는 점까지 고려하면, 가격 판단은 신건보다 유찰 회차에서 훨씬 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기북과학고등학교 동측 인근. 다세대주택·단독주택·학교·요양병원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편도 전반적으로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물 내 제3층 제302호이며 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 소로3류 접합, 경기북과학고 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 토지. 부정형의 등고평탄한 토지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 771,400원/㎡, 토지면적은 1,785.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부상 대지권 목적인 토지의 지목은 ‘답’이나 현황 및 토지대장상 지목은 ‘대’입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 115,000,000원은 최근 12개월 평균 87,500,000원의 131.4%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 17.8% 낮습니다. 과거 132,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 마세요.
- 점유자 원본 확인. 이용호는 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 공부상 ‘답’, 현황 및 토지대장상 ‘대’라는 차이를 원본 서류와 현장에서 다시 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 92,000,000원, 2회 유찰가는 73,600,000원입니다. 최근 시세와 비교한 응찰 상한을 별도로 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이용호의 전입은 2021.05.28.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 등기상 권리와 점유자의 보증금 미배당이 매수인에게 승계되는 금액도 현재 계산상 0원입니다.
하지만 신건 115,000,000원은 최근 12개월 평균 87,500,000원의 131.4%이고 최신 85,000,000원 거래보다도 30,000,000원 높습니다. 시장 추세 역시 -17.8%입니다. 권리가 깨끗하다는 사실이 높은 입찰가를 정당화하지는 않습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 가격이 최근 실거래 수준에 얼마나 가까워지는지가 핵심입니다.
