의정부지방법원 2026타경70531. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 702동 15층 1506호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 안승용이며 2017.05.10 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 204,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준권리는 2024.07.08 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 117,700,000원이고, 그 이후의 KB국민카드 가압류·국민건강보험공단 압류·경매개시결정·양주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 임차보증금 승계 문제도 없습니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 221,000,000원입니다. 문제는 이 금액이 최근 12개월 동일 면적 평균 209,388,333원보다 높다는 점입니다. 최신 2026.08 거래도 200,000,000원이므로 신건 가격만 보고 할인 매물로 해석하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 702동 15층 1506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 지상15층 중 15층 |
| 소유자 | 안승용 (2017.05.10 소유권이전 · 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 109,244,518원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.07.08 한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 이후 등기된 KB국민카드 가압류 5,249,826원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 국민은행·우리은행·하나은행 등의 근저당 및 과거 압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 5.5% 높은 신건
양주자이(7단지) 동일 면적 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 단지는 561세대, 2006.04.13 준공이며 최근 거래는 2026.08까지 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 10 | 215,660,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 209,388,333원 |
최근 12개월 실거래는 185,000,000원~228,000,000원 범위이고 평균은 209,388,333원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 221,000,000원은 최근 평균의 105.5%입니다. 또 최신 거래인 2026.08 200,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 117,700,000원 | 117,700,000원 |
| 2. 가압류 · KB국민카드 | 5,249,826원 | 5,249,826원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,156,174원 |
현재 매각가 221,000,000원 가정에서는 표시된 채권 합계가 전액 배당되고 소유자 잔여액은 94,156,174원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 조건의 추정값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광숭초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 전용 84.92㎡ 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상15층 건물의 제15층 제1506호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 776,800원/㎡입니다.
- 단지 거래. 양주자이(7단지)는 561세대, 2006.04.13 준공이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 않기. 실질취득 221,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다.
- 최신 거래도 함께 비교. 2026.08 최신 거래는 200,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 데이터상 1회 유찰 시 176,800,000원, 2회 유찰 시 141,440,000원으로 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 임차관계 재확인. 현재는 임차인 없음으로 분석되며, 감정평가의 임대관계 표기는 미상입니다.
- 등기 권리 재확인. 말소기준은 2024.07.08 한국스탠다드차타드은행 근저당권이며 이후 권리는 매각 소멸로 표시됩니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현재 실질취득액 221,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 209,388,333원의 105.5%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건에서는 권리 안전성만으로 응찰가를 정당화하기 어렵습니다. 권리는 깔끔하지만, 현재 가격에는 할인 근거가 부족한 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
