인천지방법원 2024타경15003. 인천국제수산물타운씨동 1층 111호로, 감정평가상 판매시설(상점)입니다. 감정가는 167,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 167,000,000원입니다. 소유자 황주란은 2020.06.01. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 196,870,400원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 79,200,000원의 근저당권을 설정했으며 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2024.10.21. 인천신용보증재단의 13,481,655원 가압류와 2024.11.08. 우리은행의 임의경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사·매각물건명세서에 이름이 확인되는 한용희는 전입신고일과 보증금이 알려져 있지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “인수 없음”으로 처리해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15003 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 축항대로69번길 16, 1층 111호 (항동7가,인천국제수산물타운씨동) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 4층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 황주란 · 2020.06.01. 소유권이전 · 거래가액 196,870,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 66,832,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2020.06.01. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 79,200,000원이 말소기준입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.03.31. 임혁의 127,927,450원 가압류는 2024.02.07. 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 나타난 후순위 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한용희 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
한용희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 말소기준일인 2020.06.01.과의 선후관계를 판단할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않으므로 우선변제 여부 역시 미상입니다.
③ 오픈상가 구조 — 가격보다 먼저 ‘어디까지가 111호인가’
매각물건명세서 비고에 따르면 이 물건은 오픈상가이고 경계벽 등이 제거되어 있으나 복원이 용이한 것으로 보입니다. 감정평가 당시에는 식당 등으로 이용 중이었으나 현재는 공실 상태입니다.
감정평가에서는 1층 대부분을 경계벽 없이 “고래캠핑식당” 등으로 이용 중이었다고 기재했고, 경매 진행 중인 다른 호실과 마찬가지로 이 호실도 경계표시 및 건물번호표시가 설치되어 있지 않다고 적었습니다. 공부와의 차이는 없다고 되어 있지만, 실제 현장에서는 111호의 물리적 범위와 원상복구 가능성을 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 79,200,000원 | 79,200,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 13,481,655원 | 13,481,655원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,180,345원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 92,681,655원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 계산은 한용희의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 배당은 버티지만 가격 메리트는 판정 보류
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 계산상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 0원 | 71,180,345원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 0원 | 38,247,945원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 0원 | 11,902,025원 | 0원 |
우리은행 근저당과 인천신용보증재단 가압류만 놓고 계산하면 2회 유찰 시에도 채권자 미배당은 0원입니다. 그러나 이 물건에는 최신 실거래 비교자료가 없고, 임차보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천연안초등학교 북측 인근이며, 항만을 중심으로 근린생활시설과 항만 관련시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 23미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도. 준공업지역·중요시설물보호지구(항만)·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 소화전설비, 에스컬레이터 및 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,744.5㎡, 공시지가 1,012,000원/㎡, 지목은 잡종지이며 평지·사다리형·광대로한면입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물의 1층이며 외벽은 복합판넬 및 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 한용희 확인. 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 주민등록 관련 자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 167,000,000원만을 취득비용으로 잡지 마세요.
- 111호 경계 확인. 경계벽과 건물번호표시가 없는 오픈상가이므로 집합건축물대장·도면·현장을 함께 대조해야 합니다.
- 공실 상태 점검. 감정평가 당시 식당 등으로 이용됐지만 현재 공실로 기재되어 있으므로 내부 상태와 복원 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 167,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 배당표 재검산. 임차보증금·당해세·최우선변제 여부가 확인되면 현재 예상배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 말소기준은 2020.06.01. 우리은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 예상배당에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 채권자 미배당은 0원으로 계산됩니다.
하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 임차인 한용희는 전입신고일과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 동시에 현장은 경계벽과 호수 표시가 제거된 오픈상가이고, 현재 공실로 기재되어 있습니다. 시세 비교자료도 없어 신건 최저가 167,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 “등기 말소 구조는 단순하지만, 임차관계·호실 경계·가격 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
